基金项目：教育部人文社会科学研究青年项目“多元共治视角下城市社区物业纠纷化解机制研究”（18YJC840036）

　　一  问题的提出

　　改革开放以来，我国城镇住房制度改革实现了居住领域的“产权革命”。从最早的“公房出售”，到停止福利分房确立住房市场化改革，再到新世纪以来房地产市场的迅猛发展，在城镇居民居住状况得到根本性改善的同时，建立在住房私有基础上的“业主社会”开始形成。对城镇居民来说，自购住房是其家庭生计决策和资源配置的最重要抉择之一，因此，私有的住房产权就具有了丰富的经济、社会乃至政治意义。从经济角度看，住房产权涉及房产保值，几乎是当下普通中国人最重要的私人资产，其经济价值不容忽视。从社会角度看，住房产权意味着对居住环境（包括物质环境和人文环境）的选择，舒适的宜居体验是其主要的权利诉求。而从政治角度看，业主基于住房产权的经济价值和社会价值展开的维权行动，被认为是公民成长和公民社会崛起的土壤[①]。业主维权行动的组织化和常态化结果，便是方兴未艾的业主自治现象。从这个意义上，“业主”具有比“居民”更特殊的意涵，而业主社会的形成与业主自治的兴起，则成为我国城市化和城市治理转型过程中，最为突出的新兴政治社会现象之一。

　　目前相关研究大致可以分为维权研究和自治研究两大类。维权研究主要关注业主与物业企业、房地产开发商或政府之间，围绕利益受损事实或受损风险展开的维权行动，包括维权行动的“公民社会”意义、维权的行动逻辑[②]、业主内部分化[③]等等。维权研究展示出业主对私有产权权益的关切与表达能力，揭示出维权行动中多元主体间，包括业主群体内部的复杂博弈状况。其存在的不足主要在于，一是将阶段性的“维权”行为从更常态化和更完整的居住生活中割裂出来，用维权事件中的产权意识和行动能力替代了业主更完整全面的居住行为和共同管理活动，存在夸大业主行动能力和行动意义的风险。实际上，维权事件在业主全部的居住生活中只占很小的一部分，具有明显的阶段性[④]。更多的经验表明，业主在维权事件中所表现出的行动能力同常规居住生活中的行动能力相比，相去甚远。同时，居住区的共同管理活动的内涵也要比维权更为丰富。二是存在对业主产权权益某种程度的误解，既割裂了业主权益的完整内涵，也过分夸大了业主权益同其他主体权益的对立性。相比之下，自治研究更客观地展示了业主集体行动能力的不足。业主自治既包括维权的内容，也包括维权之外的常规化管理活动，而在这个常规管理阶段，业主内部之间的矛盾纠纷成为其面临的主要问题，但业主自治常常不能有效解决业主之间的利益矛盾，陷入组织化困境[⑤]。对于业主自治实现困难的原因，主要有两种解释路径，一种是将其归结为法律制度障碍，一个相当普遍的观点认为现行法律没有赋予业委会明确的法律地位，造成其作用受限[⑥]。此外，现行前期物业管理制度和住宅专项维修资金管理制度，也限制了业主自治的两项主要自主权[⑦]。另外一种解释路径是在主体间关系中分析业主自治空间的不足。业主自治面临与基层政府、社区居委会、物业公司、开发商等多元主体的互动，有研究认为业主自治处于“不完全契约形态”的社区治理结构中，而社区居委会领导地位的固化并不利于业主自治的成熟[⑧]。业主自治的成长空间取决于国家在权力维续与权力让渡之间的权衡和取舍[⑨]。但是也有研究认为国家权力的策略性运作可能有利于业主自治的发展[⑩]，居委会、物业公司与业委会的和谐相处和有机整合，可以实现业主自治的良性运行[11]。现有自治研究的不足之处在于，一是对业主自治实践困境的揭示比较表面，局限于组织层面，缺乏对业主自治能力的深入探讨；二是原因分析主要是制度分析和结构分析，且大多集中在法律制度和国家-社会关系等较为宏观的层面，缺　　乏中层的机制分析；三是对业主自治实现路径的研究相对薄弱，缺乏可操作性强的学理建议。

　　本文将在辨析“维权”与“自治”差异的基础上，提出新型商品房小区业主自治的完整内涵，展示业主自治在组织运行与自治能力两个层面面临的困境，引入集体行动理论的视角，分析业主自治困境的生成机制及其社会基础。在此基础上，对业主自治的实现路径做若干讨论。