经济日报- 12月17日，58同城、安居客发布《2019年中国住房租赁报告》，对国内住房租赁政策进行全面梳理，解读当前租房市场的重要数据。数据显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，50㎡以下租赁房源占比超三成，超过半数租赁房源价格集中在租金3000元/月以下。

　　58安居客房产研究院分院院长张波指出，回顾2019年全国住房租赁市场，5月明确将起草《城镇住房保障条例》《住房租赁条例》，代表着住房租赁未来将会得到上位法的规范和保障，“租购同权”将在更深层次得到发展和落地。虽然在长租公寓领域依然存在着诸多亟待解决的问题，部分一二线城市的租赁房源的供给量还未能和需求有效匹配，但在“多主体供给、多渠道保障”租赁政策大背景下，2019年租赁行业的发展总体呈现出加速化、多样化格局， “重购轻租”的状态正在逐步发生改变。

　　政策：租房优惠政策全方位落地，多渠道并举规范租赁市场发展

　　报告显示，从国务院和中央各部委出台的政策文件来看，国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务，支持城市住房租赁建设，整治租赁中介乱象，规范房地产住房租赁市场平稳发展。

　　而在2019年，地方政府也相继推出更为细化的住房租赁落地方案，包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等，通过多渠道推进住房租赁市场发展。北上广深四个一线城市上半年都推出了租房税减半的政策，合肥、杭州也相继出台相关政策推行住房租赁合同网上签约和备案。

　　张波认为，强化对租赁房源的备案及监管、持续推进对租赁行业的金融类支持以及税收优惠政策将是2020年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看，2019年排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，预计2020年租赁政策将会在更多城市落地。

　　供应：50㎡以下租赁房源占比超三成，南京全年供应领先新一线

　　作为租房需求第一大群体，流动人口总量已经连续第五年出现下降趋势，预计2019年全国流动人口总量将达到2.4亿人。根据《中国流动人口发展报告》数据显示，2017年流动人口总量为2.44亿人，其中新生代流动人口所占比重为65.1%。

　　租赁需求另一重要群体——普通高校毕业生人数近十年来呈逐渐增长趋势，据估算2020年全国高校毕业生人数将达874万人，进而带来大量租房需求。

　　报告指出，与租赁需求相对应的，是2019年第四季度租赁房源供应总量呈下行趋势，月均值环比第三季度下降13.2%。从城市层面来看，北京、上海、深圳租赁房源供应量依旧稳居全国前三，南京全年租房供应领先新一线城市。从面积上看，2019年全国租赁房源主力供应面积集中在50㎡以下和70-90㎡两个区间，占比分别为33.3%和21.3%。

　　58安居客房产研究院数据显示，小户型房源更受租房群体青睐。重点19城中1居室的租赁房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大户型租赁房源不足5%。

　　与此同时，超过半数租赁房源价格集中在租金3000元/月以下，其中1001-2000元/月的房源占比最高，为26.4%；2001-3000元/月的房源占比也高于两成。

　　需求：3月返城季才是租房高峰期，成都租房需求仅次于北京居全国第二

　　报告显示，3月返城季才是租房需求的高峰期，当月访问量相比于7月访问量要多将近15%。

　　58同城、安居客平台数据显示，分城市来看，尽管以北上深为代表的一线城市总体租房需求依然高于大部分新一线城市。但在新一线城市中，成都的租房需求已经超过上海、深圳，排名全国第二，仅次于北京；而重庆、武汉两城的访问量也已超过广州，位列全国第六、第七位。

　　报告中关于租金的数据显示，从全年月租金价格走势上看，6-8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势。其中7月份的月租金价格在全年最高，达到42.3元/㎡·月，而后呈现下降趋势，截至11月当月最低点达到40元/㎡·月。

　　新一线城市中，杭州荣登“最贵”城市，租金价格在50元/㎡·月以上；其次为天津，租金价格在42元/㎡·月，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡·月之间。

　　一线VS新一线： 一线城市更贵，新一线城市面积更大房源更多

　　近年来，受制于强大的工作压力以及过高的居住成本，“逃离北上广”逐渐成为年轻群体当中的热议话题。或是出于对互联网创业浪潮的憧憬，或是出于对慢节奏、品质生活的向往，新一线城市逐渐成为年轻群体的在北上广之外的第二居住选择。

　　从报告提供的数据来看，新一线城市比一线城市“面积更大”、“房间更多”，而一线城市则相对“更贵”。

　　从户型结构上看，新一线城市的2居室及3居室房源占比略高，相比于一线城市分别略高0.7%和1.6%。论面积段来看，新一线城市70-90㎡房源占比相对高出2.8个百分点，而50-70㎡房源则是一线城市占比较高，相比新一线城市多1.7个百分点。而在最关键的价格问题上，新一线城市租赁房源价格在1001-2000元/月的占比40.4%，而一线城市4001-6000元/月的租赁房源占比最高，为24.7%。

　　竞争力：成都安居第一，杭州薪酬第二，深圳综合实力更强

　　北上广之外的居住备选名单上，深圳是总体综合实力较强的一座城市。得益于7.6%的GDP增速、“秒批”落户等相对宽松的人才政策，深圳吸引了大量人口落户与就业。

　　报告显示，根据58同城招聘研究院的统计数据，2019年前三季度深圳企业招聘活跃排名第三，求职活跃度排名第二，依然是求职热门城市之一。但与此同时，深圳租金价格排名第二，租金价格相对较高，居住压力也相对较大。

　　结合58安居客房产研究院&58同城招聘研究院综合数据，作为安居指数综合排名第一的城市，成都租房访问量排全国第二，但租金价格却只排名在第十五名。一方面是较为平稳、友好的租房环境，另一方面，成都的求职活跃度排名第五，2019年前三季度成都企业招聘活跃排名第二，同比增长6.27%。较低的居住成本以及广泛的就业机会，吸引了大量人才流入成都。

　　报告对杭州的综合数据研究发现，杭州薪酬支付排名仅次于上海位居全国第二，2019年企业支付薪资同比增长15.96%，增幅排名第一。但相对应的，杭州的居住成本也相对较高，尽管租房访问量排名第九、租房供应量排名第六，但杭州2019年1-11月平均租金为50.6元/㎡·月，在新一线城市中位居最高位。

　　2019年杭州发布落户新政，全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的可直接落户，进一步敞开大门广纳贤才。人才的大量流入或将对杭州的住房租赁市场带来更高要求。因此，健全住房租赁市场管理，改善人群租房体验也将成为未来杭州租赁政策的重点。

　　值得关注的是，在2019年，长租公寓依旧在租赁市场季节性遇冷，资金流断裂危机频发的行业大背景下，多数中小企业长租公寓运营商之间进行联合，收并购逐渐成为行业常态。

　　张波认为，目前长租公寓正处于第二阶段，即行业集中度的提升的“寡头之争”，并且目前这一阶段还将持续较长时间。预计明年，长租公寓将持续分化，产品力将成为竞争力；而在未来2-3年长租公寓市场中，头部将占据七成以上份额。因此2019年在继续推进各项住房试点工作的基础上，推动租赁市场健康有序有质量发展，也将是租赁政策的重点之一。