五 探索业主自治的完善方式

　　业主自治的内在结构性缺陷，决定了其很难实现有效的自主运行。实践中一些运行较好的业主自治案例，往往是那些能够与物业服务公司、社区居民委员会等其他组织主体协同合作的。相反，越是强调其不受干涉的自主性，越是将其与其他组织主体对立起来，反而越容易陷入代理人失控、内部分裂等困境。基于此，笔者认为真正实现业主自治的良性运行，应注意把握如下几点原则，并进行创新性的探索：

　　首先，要处理好组织自主性与组织间协作的关系。业主自治不是在真空中，而是在一个给定的组织环境中运行。在这个给定的组织环境中，相对而言，业主自治组织是发育最晚最不成熟的组织，而居民委员会、基层党组织以及物业公司等，其组织成熟度和组织运作经验都要显著高于业主自治组织。实现组织间的良性协作，将有助于克服业主自治组织的内在结构性缺陷，其关键是发挥好社区基层组织的作用。一是社区基层组织更积极地代表分散的业主发挥监督制约业主委员会、防范代理人失控的作用，二是基层组织指导协助业主委员会的建立和常规运作，在充分尊重其自主权的前提下，参与到业主委员会常规工作，特别是重大事务决策实施中，三是基层组织在业主和物业公司双方间发挥积极的协调沟通作用，将二者间“一对多”的结构性困境消减到最低。许多地方探索的多组织联席会议、业委会与居委会交叉任职等办法，都是打破组织间相互孤立、促进协同合作的有益探索。实现业主自治与居民自治的良性互补，同样是构建简约高效的城市基层治理体系的内在要求。

　　其次，要处理好放权激活与完善监管的关系。必须承认，现行法律规定和制度设计，确实一定程度上增加了业主自治的运行难度，最突出的表现为前文所说业主重大事务决策难和住房维修资金使用难。同时也要承认，业主自治活动涉及到对业主自有财产和公共财产的处理，必须慎之又慎，适度的法律约束和政府监管是必要的。合理的监管尺度是在业主自主权与监督约束之间的均衡，而不是偏重一方。在发挥好业主自我监督和基层组织协作监督的基础上，现行监管尺度可以适度调整。由于信息不对称，现行方式更重程序监管，尤其表现在维修资金使用程序过于复杂和繁琐。可以创新上述程序，针对不同事务和资金用量分类设置程序，同时强化业主决议的权限而简化办事程序。

　　最后，要处理好议事民主与决策集中的关系。关键是创新业主自治的实现层次和探索代表制的实现方式。创新业主自治实现层次，旨在克服小区规模过大、业主利益分化造成的集体行动难题。目前法律明确要求一个完整的物业管理区域只能成立一个业委会，这是有其合理性的，而创新实现层次，不是组织层面的变革，而是议事决策层面更加灵活的运行方式，也就是在同一物业管理区域内，依据事务涉及主体的利益关联度，灵活合理确定议事规模，探索以楼栋、组团等多样化的次级自治形式，业委会则积极引导、组织和参与到这些自治事务中，从而提高自治效率。探索代表制实现方式，就是尝试在业主大会与业委会之间设置一个中间的规模适度的常任组织，由业主选举并赋权给业主代表，形成一个与业主紧密联系而人数适中的代表群体。一来，由业主代表实现对业委会常规运行的更有效监督，二来，将业委会直接面向业主的议事决策程序适当分解：议事程序由业主代表动员业主进行，实现规模更小、议事更充分、效率更高的议事方式；决策程序则在业委会汇总业主代表议事结果后，仍然交付业主大会决议。这样既可以保证重大事务决策的参与性和合法性，又能提高决策效率。业委会、业主代表会和业主大会构成相辅相成的更加合理的自治组织体系。