经济日报- 在联合办公鼻祖WeWork上市未果、行业一片阴霾之际，优客工场正式公开招股书，拟在美国纽交所上市，股票代码为“UK”，暂定募资规模为1亿美元。优客工场不惧在此时上市，或因为和WeWork模式不尽相同，甚至有着更多的中国式发展前景。

　　诞生于中国联合办公的元年的优客工场是目前国内最大的联合办公运营商。从最初的4个城市、3000个工位，成长为覆盖全球42个城市、7万余工位的联合办公行业独角兽，优客工场在努力打破大众对联合办公即“二房东”的刻板印象，向轻资产模式、非空间业务如社区电商等方向转变。基于庞大的用户基础，用户生态链服务价值将逐级递增。

　　把空间利用起来，为用户提供服务，优客工场的类比对象并不是WeWork，倒是和华住集团有相似之处。2005至2010年，华住通过收购大量单体旧旅店，打造标准酒店运营体系，在2010年3月在美上市时覆盖全球39个城市，2009年净收入为人民币12.60亿元。截至目前，华住集团酒店数量为5151家，较上市时增长近21倍；轻资产管理加盟酒店比例从2009年的27%一路增长到了2019Q3的79%，自营酒店比例则从73%缩减到14%。

　　优客工场也在努力进行着“由重变轻”，空间运营板块包含直营模式与轻资产模式产两大类，直营模式包括U Space, U Studio, U Design三类，优客工场需要负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作；轻资产模式则包括运营管理输出与资产托管两类，其中运营管理输出类空间，优客工场的收入主要来自向物业主收取管理费；而资产托管类空间，优客工场的主要收入来自与物业主收入分成。

　　轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。长远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高。根据优客工场招股书，优客工场2019年前9个月净收入人民币8.75亿元。截至2019年9月30日，优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138,700㎡，占总空间比例快速上升。

　　目前，优客工场积累超过60万的企业和个人用户，必然产生海量的服务需求与消费需求，构成优客工场非空间业务收入的核心。目前优客工场提供设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等等非空间业务，这一块业务收入从2017年占比8%增长到2019年前9月的52%，且整体保持盈利。

　　出租率是联合办公行业的核心指标之一。截至今年前三季度，优客工场运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间，总体与成熟空间出租率分别为79%及83%。随着政策和市场需求的推动，联合办公市场仍将迎来较大增长空间。

　　优客工场招股书中Frost & Sullivan数据显示，2013年中国联合办公市场规模为人民币11.7亿元，2018年增长到人民币174.1亿元，年复合增长率高达72%。预计2023年，中国联合办公市场规模将达到人民币1322.8亿元。

　　业内人士认为，尽管目前优客工场尚未实现盈利，但逆势赴美、无惧WeWork折戟阴霾，若能成为全球联合办公第一股，或可重振行业信心，联合办公仍旧未来可期。