随着3月全国陆续开始推进有序复工复产，各城市房地产市场也进入恢复阶段。近日，贝壳研究院发布《房地产市场复苏力指数城市排行榜》，综合各城市基本供需情况、年末市场状况和复工复产节奏等维度，用复苏力指数衡量各城市房产市场的恢复潜力与速度。榜单显示，从地域看，复苏路径呈现从南到北趋势，市场复苏力top15城中70%为南方城市。主要城市圈中，长三角恢复潜力更大，苏州、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。

　表：城市复苏力指数top50排行榜

　　排名

　　城市

　　市场复苏力指数

　　1

　　苏州

　　0.80

　　2

　　南京

　　0.74

　　3

　　杭州

　　0.70

　　4

　　深圳

　　0.70

　　5

　　厦门

　　0.70

　　6

　　无锡

　　0.67

　　7

　　大连

　　0.66

　　8

　　青岛

　　0.63

　　9

　　常州

　　0.63

　　10

　　济南

　　0.63

　　11

　　天津

　　0.63

　　12

　　绍兴

　　0.62

　　13

　　上海

　　0.61

　　14

　　昆明

　　0.61

　　15

　　郑州

　　0.61

　　16

　　西安

　　0.61

　　17

　　东莞

　　0.61

　　18

　　长春

　　0.60

　　19

　　呼和浩特

　　0.60

　　20

　　宁波

　　0.60

　　21

　　包头

　　0.59

　　22

　　珠海

　　0.59

　　23

　　太原

　　0.59

　　24

　　福州

　　0.59

　　25

　　南通

　　0.59

　　26

　　海口

　　0.59

　　27

　　广州

　　0.59

　　28

　　中山

　　0.59

　　29

　　惠州

　　0.58

　　30

　　合肥

　　0.57

　　31

　　泰州

　　0.57

　　32

　　成都

　　0.57

　　33

　　泉州

　　0.56

　　34

　　南昌

　　0.56

　　35

　　扬州

　　0.56

　　36

　　长沙

　　0.56

　　37

　　佛山

　　0.56

　　38

　　南宁

　　0.56

　　39

　　衢州

　　0.56

　　40

　　镇江

　　0.55

　　41

　　金华

　　0.55

　　42

　　沈阳

　　0.54

　　43

　　廊坊

　　0.53

　　44

　　三亚

　　0.53

　　45

　　贵阳

　　0.52

　　46

　　哈尔滨

　　0.51

　　47

　　台州

　　0.50

　　48

　　北京

　　0.44

　　49

　　温州

　　0.37

　　50

　　重庆

　　0.34

　　　复苏路径从南到北，南方城市恢复迅速

　　《房地产市场复苏力指数城市排行榜》显示，市场复苏力top15城中70%为南方城市，top5全为南方城市。从春节前来看，南方城市的政策边际放松频率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整，南方城市整体疫情前的市场预期更好。以调价中涨价占比为例，这一指标越高则代表需求越强、业主越强势，反映了市场供需博弈的程度。2019年12月惠州、无锡、东莞等城市业主调价中涨价占比指标在30%左右，较全国20%的平均水平高出了10个百分点。另一方面南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方，长期动力也相对强劲。

　　从城市圈来看，北方城市圈恢复潜力和速度也慢于南方，基本呈现长三角珠三角二线城市环北京态势。截至3月17日，北京的累计确诊人数和目前确诊人数分别为455人和79人，考虑到北京城市地位的特殊性和近期防控境外输入的压力，北京房地产复工复产放开的节奏将会更缓，相应地短期市场短期复苏的力度更弱，复苏指数仅为0.44，排名靠后。环京周边则更是长期处在“冰封”状态，以燕郊为例目前交易量仅为春节前的10%左右，市场依旧低迷、向上动力弱。目前上海、深圳成交量恢复至春节前水平的143%和66%，而重点二线城市的厦门、大连等市场恢复指数均在0.65以上，力度也不低，大连目前的链家成交量已经超过了春节前水平。

　　长三角回暖态势亮眼，城市圈“全流通”正循环加速

　　榜单前三均属于长三角城市圈，苏州、南京、杭州三地市场复苏力指数超过0.7。根据链家数据，目前苏州链家二手房带看量连续三周增长100%以上，目前调价中涨价占比为35%左右，较年前提升了10个百分点，苏州整体经济活力较强，市场预期较高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力较强，防疫难度低于上海等一线城市，预计短期市场成交将出现快速反弹。南京、杭州城市的链家成交量已经恢复至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重点18城市87%的平均水平，市场需求在较快释放。医疗水平和防疫水平较高、复工复产程度高，城市基本面较强等因素成为长三角地区疫后回暖的重要推动因素。

　　从恢复节奏可以发现，2020年长三角市场正循环将进一步持续，城市圈“全流通”的正循环加速。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高，以2019年为例，上海市场出现明显回暖，其中新房市场主要以改善大户型为主、二手房市场中低总价刚需房源交易热度高，且周边昆山、太仓、无锡、苏州等二手房市场均有所回暖，结合2017年前周边市场购房客户中上海群体占比高这几个事实，基本可以还原出“上海客户买不起/没资格 — 2017年之前买环沪苏州无锡等 — 2019年卖掉环沪，买上海二手小户型 — 二手小户型业主卖房后换新房改善”的“曲线上车”市场逻辑，某种程度看长三角市场已经进入了真正意义上的“全流通正循环”。

　　政策角度而言，2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，将会有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场。从最新一周数据来看，上海链家二手房成交量已经恢复到去年3月高位水平的60%左右，为重点城市恢复力度最大的城市，但是目前上海防疫压力较大，短期整体市场继续复苏的节奏可能会受影响，但是2020年长三角市场繁荣的逻辑依然存在，全年来看，上海依旧是龙头。