2020年春节前后，自湖北武汉肇始的新冠肺炎疫情蔓延全国，不仅导致正常社交活动暂停，而且严重影响民众正常生活。由物流、人流限制导致的冲击波已经威胁到社会经济生活的方方面面。其中租房的人群压力尤甚，很多人没了收入，房租的成本支出压力凸现。正在这时，某高端公寓租赁企业率先发声，号称将响应政府号召，联合众多有爱心、有担当的房东，在全国多座大中城市推出租客租金返还政策。对于此等社会责任感充盈的良心善举，一时间好评如潮。但不久之后，反转降临。一方面，众多业主联合反映被该公司以疫情乃不可抗力为由要求强制免租一到两个月；另一方面，很多租客却并没有获得这份回馈的“爱心租金”。问题是：新冠肺炎疫情既然“可防可控”，又如何成了“不可抗力”？这一“不可抗力”应由谁来承担？免租与缴租之间被剪刀差“剪”走的羊毛去了哪里？笔者试着做一解读。

解读1疫情是不是业主收不到租金的“不可抗力”？

我国《民法总则》第一百八十条第二款及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般说来，包括自然灾害、政府行为及社会异常事件的多种情况。此次疫情的广泛发生确属不能预见，各地在疫情发生后采取的一些紧急措施确实不能避免，相关当事人也的确不能克服。特别是全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2020年2月10日公开表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

但是，这种不可抗力是否必然导致业主收不到房租呢？答案是否定的。

首先，根据合同约定，业主将房屋出租给公寓租赁公司，允许该公司将房屋整理后推向市场，由公寓租赁公司而不是由最终承租人向业主支付房租。合同的相对方分别是业主与公寓租赁公司、公寓租赁公司与承租人。公寓租赁公司并不能因为房屋空置拒绝向业主支付房租。疫情发生后采取的措施，多数是针对人员流动以及与之相关的劳动密集型企业。根据行业性质，公寓租赁公司不能归于受疫情严重影响、不能正常生产经营的行业、企业范围内。公寓租赁公司履行合同的主要方式就是按照合同约定的日期，向约定的账户足额支付房租费用。此等履约方式并不会因为疫情所采取的措施导致履行不能。

其次，因感染新冠病毒、疑似感染或因密切接触被隔离治疗或观察，或者因为交通管控不能返回租住地的承租人确实因疫情导致的不可抗力未能实现其租房居住的合同目的，容易引发合同纠纷。但根据合同的相对性，承租人与公寓租赁公司的合同履行纠纷并不必然影响公寓租赁公寓与业主的合同履行。

第三，因疾疫流行所导致的不可抗力并不意味着合同一方可以直接转嫁不利后果。2003年最高人民法院针对“***”肺炎防治有关民事案件提出的指导意见是，由于“***”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“***”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“***”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，才能按照不可抗力原则无责任解除合同。2020年2月17日，最高人民法院在《切实做好防控新型冠状病毒感染肺炎疫情期间审判执行工作的通知》中，在民事方面突出强调的是依法平等保护各方当事人合法权益，同时积极引导当事人调解协商、互谅互让、共担风险、共渡难关，有效化解矛盾纠纷。

因此，房屋承租方打着“不可抗力”的旗号，违反合同约定，一概拒付房东房租或者强制要求免除若干租金的行为没有法理基础。

解读2“不可抗力”对于承租人意味着什么？

如前所述，有些房屋的承租人或是因为感染、疑似感染新冠肺炎以及密切接触新冠病毒被隔离治疗或隔离观察，或者直接参与新冠病毒肺炎病人的救治工作，或者因为交通管控、社区管控等原因无法正常返回租房所在地使用已经承租的房屋，可以认定该承租人确实遭受了疫情不可抗力的影响，能够依据合同法有关规定请求减免部分租金。如果因为疫情持续导致工作变动或者工作地点变动，原有租房合同无法继续的，可以要求解除合同。

这也是公寓租赁公司主动推出租客租金返还政策的原因之一。其实单从这一点看来，公寓租赁公司不等承租人大规模诉讼维权而是主动减免租客租金的行为值得称赞。但其以此为噱头，一方面树立良心企业的标杆，另一方面将业主予以道德绑架，并打着不可抗力的旗号强制要求予以租金减让的做法委实不妥。

与此同时，也有部分承租人报料，遭到公寓租赁公司工作人员以不可抗力为由无责解除租赁合同或者要求腾房换租。另有部分业主因未及时收到公寓租赁公司的预付租金，拟依据租赁合同收回房屋，强令承租人腾房。根据合同的相对性，业主有权依据合同约定在未收到房租之日起15日内收回房屋。承租人在依约支付房租后也有权使用承租房租。公寓租赁公司应依据合同约定避免并妥善处理矛盾冲突，否则应承担双重违约责任。至于该公司工作人员援引不可抗力威胁无责解除合同或者要求腾房换租的做法，并没有约定和法定依据，需要承担不利的法律后果。

需要特别指出的是，新冠肺炎疫情蔓延的范围虽然很广，但疫情程度有轻有重。并不是所有的承租人都受到了疫情的严重影响，进而可以援引合同法第一百一十七条不可抗力条款要求减租。但公寓租赁公司既然公开宣称要对租客予以租金返还，实际上产生了公益捐赠的效果，是不能言而无信、食言而肥的。

解读3长租公寓的“不可抗力”到底是什么？

仔细分析某高端公寓租赁公司此番租金减让操作，让此类长租公寓企业感到压抑的“不可抗力”并不是疫情本身，而是由此引发的经营困境，特别是资金链断裂风险。

某公寓租赁公司曾发布致广大房东的真心话，较为彻底地揭露了即将面临的经营困境。首先，春节后原本应该是房屋租赁行业的旺季。但随着疫情的发展，假日延长，人员流动停滞，复工不可预期，今年这个旺季没有了。其次，几乎所有城市的居民小区都因为疫情实行严格管控，禁止随意出入，看房租房业务无法开展。原本空置的房子继续空置，也会持续累积亏损。第三，疫情的影响如果不能很快消除，租客大规模退租的局面或将出现，这将是对长租公寓的重大打击。第四，公寓租赁公司都是通过预付的方式，将房租提前交付给业主，需要保持足够强的支付能力、维持顺畅的资金流。因此，公寓租赁公司冒着信誉受损的风险，企图诱使业主免除1个月房租或者同意分期付租以减让当期或远期利益，根本就是为了企业的经营考虑，被揭露没有给予承租人同等程度的让利也就可以理解了。

其实除了不打自招的原因之外，长租公寓企业还面临另外两个来自政府行为的“不可抗力”。其一是北京市住建委、市监局去年7月联合下发通知，明确提出不得将房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租，使得长租公寓公司通过的对原有民居非法隔断、增加出租屋数量以获得高额回报的策略难以为继；其二是住建部、国家发改革委等6部门去年12月联合出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，不仅赋予了政府主导房屋租赁平台建设的责任，而且紧盯“高进低出”、“长收短付”等长租公寓企业的惯常经营模式，要求将租金、押金等纳入监管账户。特别是要求把租金贷占企业租金收入的比例控制在30%以下，超过比例的应当于2022年底前调整到位。而据公开数据统计，租金贷业务恰恰是大型公寓租赁企业加杠杆扩张的助推器，贷租比例居高不下。

为今之际，必须对长租公寓类租赁公司严加监管，特别是针对不具备持续经营能力、扩张规模过快、资金链面临断裂的住房租赁企业，要及时采取措施，促进有序经营，防范化解风险，实现平稳过渡。