地点：四川省成都市锦江区

　　基本情况：

　　锦江区有老旧院落751个，2015~2021年全区共完成467个老旧院落改造，惠及居民5.1万余户，完成既有住宅自主加装电梯206台。2022年，该区老旧院落改造市级目标为30个，实际启动改造54个，惠及居民14836户，计划完成既有住宅自主加装电梯165台。按照计划，该区2023年拟实施老旧院落改造62个，惠及居民9347户，2024年拟实施老旧院落改造68个，惠及居民6774户。

　　近年来，锦江区始终将老旧院落改造作为超大城市中心城区的安全工程、民生工程、发展工程，作为推动城市核心功能更加突出特色功能优势、彰显基本功能优质均衡的重要途径，作为城市有机更新的重要组成部分。按照“以人为本、把握重点，补齐短板、提升品质，片区谋划、综合实施，多元参与、共建共改，治改并举、长效发展”五大原则，坚持以群众需求为导向，以居民满意为评判标准，扎实推进老旧院落改造工作。

　　坚持以人为本解决群众关心问题

　　在改造过程中，锦江区通过坝坝会、入户走访、电话沟通、问卷调查等方式，广泛倾听群众诉求，掌握老旧院落存在的问题，建立老旧院落改造项目库和整治清单。以安全为核心，优先消除燃气、内涝、房屋结构使用安全等隐患，切实解决群众“急难愁盼”问题。

　　按照“先自治后整治”原则，探索“党建＋”老旧院落改造实施路径，采取“党建引领、基层推动、多元参与、自治共管”模式，指导院落建立以党员骨干为核心的居民自治组织，充分调动居民共建共治共管的积极性、主动性，实现“要我改”变“我要改”。

　　按照“改造一片、更新一片、治理一片”原则，将社区治理、城市运营与项目规划建设协同推进，实现社会治理同老旧院落改造同步实施。

　　打造示范场景补齐短板提升品质

　　锦江区在改造老旧院落的过程中希望打造全龄友好示范场景。在实施老旧院落改造的同时，同步推进既有住宅电梯加装、无障碍环境建设、充电桩加装、智慧安防、适老适幼、便民服务等建设。东湖街道今年老旧院落改造项目结合基础设施改造，进行电梯加装、院落和街区公共空间适老化适幼化改造、智慧安防系统完善。

　　同时，该区还打造社会治理示范场景。针对95个“三无院落”长期存在的“门难守”“费难收”及院落疫情防控风险高等痛点难点问题，以区属国有公司为主体，对“三无院落”和老旧院落改造后实施专业化物业管理，较好解决了“三无院落”疫情防控、无人管理等问题，初步探索了老旧院落改造后长效保持、持续管理维护的机制。

　　根据片区实际探索综合改造路径

　　既重“点”也重“面”、既重“院内”也重“院外”、既重“基础”也重“配套”，这是锦江区创新探索的老旧院落片区综合改造路径。

　　锦江区按照片区综合开发理念，通过“拆墙并院”等手法，将老旧院落改造纳入片区更新统筹实施，探索老旧院落改造、治理、服务一体化模式。福字街片区老旧院落整治项目通过“拆墙并院”，最大限度释放低效空间，新增公共空间建筑面积约1200余平方米，解决社区养老、适老托幼等民生问题。

　　该区还以滚动改造模式，将老旧院落改造整体包装、分期呈现。一期以安全为核心的“硬改造”为重点，优先改造院落的雨污管网、危房、电力等11项安全隐患和环保问题。二期以一老一小和便民服务设施为重点，完善养老托幼、电梯加装、垃圾转运站等配套设施。三期以完善15分钟公共服务圈为重点，完善老旧院落周边菜市场、卫生医疗、便民商业等设施。府河小区通过滚动改造方式，消除安全隐患、优化居住品质、补齐院落内外服务功能，不断完善小区治理机制，持续提升小区治理水平。

　　此外，该区还探索“政府改隐患、改基础，院落产权单位改功能、改配套”的路径，建立政府、产权单位、居民合理共担的多元共建共改共享机制。工农院街2号由锦江区出资796万元，实施燃气、雨污水分流等安全类和房屋公共部位维修等基础类改造，产权单位出资2800万元，实施建筑外立面整治等完善类和院落足球场建设等提升类改造。

　　形成叠加效应建立多元投入机制

　　在改造资金上，除落实居民合理出资外，锦江区还实现了改造资金由“政府包揽”向“多元投入”的转变。

　　围绕老旧院落片区综合改造，锦江区统筹民政、卫生、住房和城乡建设、公安、经信等部门在社区养老、社会治理、交通、治安、电力等方面的资金投入，形成叠加效应。

　　在五福苑老旧院落片区综合改造中，住房和城乡建设、经信、水务等部门投入资金约1500万元，着力实施院落内危房、燃气管网、雨污管网等改造。住房和城乡建设、城管等部门及区属国有公司投入2.05亿元，实施周边危旧房屋搬迁、小游园修建、配套道路建设，片区空间品质和园林绿化水平得以提升。

　　锦江区还将老旧院落改造纳入片区城市更新单元，统一进行包装策划，积极申请金融机构资金。福字街片区老旧院落整治项目成功申请国家开发银行贷款3500万元。

　　该区同时吸引了社会资本参与改造，积极推广政府和社会资本合作模式。在春熙路商圈、太古里周边、一环路沿线等区位优势地段，通过优化院内公共空间、活化利用院外剩余空间，吸引社会资本打造“小猪短租”等产业院落。

　　强化动态考评构建长效治理体系

　　据悉，锦江区将进一步完善院落改造组织架构、职能职责、工作推进、目标考核、奖惩考评等制度，以周例会、月调度、季调研、半年拉练、定期通报、设立“红白榜”的方式，有力推进老旧院落改造工作。

　　按照“梳理一批、策划一批、改造一批、储备一批”的思路，持续收集、掌握、呼应群众需求，不断优化、畅通、扩展群众意见、建议的来源渠道，编制完善《锦江区老旧院落片区综合改造三年行动计划》，加大区级财力投入，提高改造的覆盖率和满意度。

　　同时，以“硬改造+软改造”的思路，同步实施硬件、服务、治理效能全面提升，补齐短板，提高宜居品质，形成环境更优美、功能更完善、生活更便利、社区更和谐、治理更有效的老旧院落精细化治理体系良好格局。

　　摘自《中国建设报》2022.08.30赵蜀