为进一步推进全市住建领域深化“放管服”改革优化营商环境以及“两区”建设政策的落地实施，更好服务企业发展，市住房城乡建设委开展常态化的“处长政策解读日”活动。

　　4月27日下午，市住房城乡建设委举办了第三十五期“处长政策解读日”活动。此次活动以“保障性租赁住房建设管理相关政策解读”为主题，市住房城乡建设委保障房建设管理处、保障房标准与评审处杨家骥处长重点围绕我市加快发展保障性租赁住房实施方案、保障性租赁住房建设导则、保障性租赁住房项目认定书服务管理等政策进行了详细解读，现场解答了部分与会企业关注的重点问题。房地产开发企业、住房租赁基金公司、房地产中介机构等多家企业代表参加了现场互动交流。此次活动得到了丰台区住房和城乡建设委员会的大力支持。

　　1.问：“十四五”期间，本市保障性租赁住房的建设目标和主要建设渠道有哪些?

　　答：《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（京政办发〔2022〕9号）明确，“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%。我们将充分发挥市场机制作用，引导多主体投资，通过新建、改建、改造、转化等多种方式，加大保障性租赁住房建设筹集力度。主要渠道有：利用集体经营性建设用地建设、利用非居住存量房屋改建、利用产业园区配套用地建设、利用企事业单位自有土地建设、利用新供应国有建设用地建设、存量住房改造、转化等6大类。

　　2.问：本市对利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房有哪些政策措施？

　　答：《实施方案》明确对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则及规划使用性质正负面清单、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目，在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。目前，我们正在研究起草进一步优化完善非居住建筑改建宿舍型、公寓型租赁住房的政策，进一步明确细化改建标准和改建程序要求。

　　3.问：本市对利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房有哪些政策措施？

　　答：《实施方案》明确对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，经市政府同意，可优先用于建设公租房，也可用于建设保障性租赁住房，满足本单位及项目周边区域居住需求。土地使用权人可自建或与其他有实力、信誉好的市场主体合作建设运营保障性租赁住房。利用中央或市属企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，由市住房城乡建设委会同市规划自然资源委、市发展改革委等部门审核后报市政府批准；利用其他企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，经属地区政府审核后，由市住房城乡建设委报市政府批准。利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房项目，应按规定变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。目前，我们也初步确定了首批利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房的项目，正在按照工作程序推进。

　　4.问：本市对保障性租赁住房有哪些方面的主要支持政策？

　　答：1.土地支持方面。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁、划拨等多种方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款中除土地开发成本外的部分分期分年收取。

　　2. 财税支持方面。统筹使用各级财政资金，支持发展保障性租赁住房。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施建设费。2022年，我委已会同国家税务总局北京市税务局、市财政局联合印发《关于保障性租赁住房落实住房租赁有关税收政策的通知》（京建发〔2022〕155号），加强部门间信息共享传递，与市级财税部门建立信息共享机制，落实增值税、房产税等中央税收优惠政策。

　　3.执行民用水电气热价格方面。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，在保障性租赁住房项目认定书有效期间内，用水、电、气、热价格按照居民标准执行。2022年，我委已会同市发展改革委印发《关于本市保障性租赁住房用水用电用气用热执行居民价格有关问题的通知》（京发改〔2022〕744号），全面落实相关优惠措施。

　　4.金融支持方面。支持银行业金融机构发行金融债券，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

　　5.问：企业如何办理保障性租赁住房项目认定书？

　　答：《实施方案》明确纳入全市保障性租赁住房年度建设筹集计划的项目，由市住房城乡建设委发放保障性租赁住房项目认定书，享受国家对保障性租赁住房的专门支持政策。项目认定书有效期3年，期满前6个月内可申请续期。2022年3月，我市印发《关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》（京建发〔2022〕84号），明确了保障性租赁住房项目认定书的申领要件、发放程序。通知明确纳入全市保障性租赁住房年度建设筹集计划的项目，申请人仅需提交《保障性租赁住房项目认定申请表》，从区级住建部门受理申请，到市区两级住房城乡建设部门认定，申请人获取认定书一般不超过5个工作日。

　　6.问：项目如何才能纳入全市保障性租赁住房年度建设筹集计划？

　　答：目前，我市保障性租赁住房年度建设筹集计划的制定，需经区级申报，市有关部门联审，经市政府批准后印发实施。实施主体可以与项目属地区住房保障部门对接，按照要求提供相关项目信息，协助进行申报。目前，我们也正在研究完善年度建设筹集计划的工作流程，通过公开方式面向社会征集一些符合条件的项目。

　　7.问：保租性租赁住房必须实施装配式建筑吗？

　　答：按照《北京市人民政府办公厅关于进一步发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2022〕16号）规定，新建地上建筑面积2万平方米以上的保障性住房项目(包括公共租赁住房、共有产权住房和安置房，下同)应采用装配式建筑。其中不包含保障性租赁住房。保障性租赁住房鼓励实施装配式建筑，虽然不强制实施装配式建筑，但宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房要采用装配式装修，住宅型租赁住房鼓励实施装配式装修。

　　8.问：怎么理解保障性租赁住房以不超过70平方米的小户型为主？

　　答：保障性租赁住房的定位是解决新市民、青年人等群体的住房困难，综合考虑其家庭结构、租金承受能力等诸多因素，面积不宜过大。因此，原则上，每个项目建筑面积70平方米（含）以下的户型应占房源总套数的50%以上，切实增加小户型房源供给，满足新市民、青年人住房需求。

　　9.问：保障性租赁住房建设导则提出大力践行“小居大家”理念的要求，应该如何落实？

　　答：由于保障性租赁住房，特别是宿舍型和公寓型，套型面积较小、套内空间构成单一，许多功能需要依靠配套设施、公共区域和辅助用房来实现。因此，《保障性租赁住房建设导则》提出保租房应优先选择公共配套设施完善、市政基础设施齐全的区域进行建设，配套设施主要包括交通、教育、医疗卫生、商业服务和综合管理服务等，项目应结合周边地区设施实际和不同租住人群需求，并兼顾全生命周期内的适应性，建设产业、居住、服务相融合的活力社区。项目要营造尺度适宜、功能丰富的活力交往空间，住宅型租赁住房配套设施和一般的住宅小区相同。公寓型、宿舍型租赁住房应设置会客厅、活动室等满足不同租住人群需求，住区可设置一定面积的室外运动场地，增加交往空间设置，因地制宜设置室外晾晒场地，提高空间使用率。

　　10.问：保障性租赁住房规划设计方案到什么程度可以申请参加方案评审？

　　答：保障性租赁住房规划设计方案评审由住建部门和规自部门联合组织实施，重点对项目的规划布局、景观绿化、建筑单体、全装修设计等内容进行审查。如果设计方案成熟后，即可向市、区住房保障管理部门申请参加评审。同时，我们还建立了事先辅导机制，如果开发建设单位认为有必要，也可以在总体布局、单体设计方案阶段草案确定后，申请由住房保障管理部门组织专家进行辅导，以进一步优化方案。

　　11.问：保障性租赁住房规划设计方案评审大概需要多少时间完成？怎样才能高效通过评审？

　　答：保障性租赁住房项目规划设计方案成熟后，电话联系提出上专家评审会的申请，经初步审核，规划设计方案没有原则性问题，评审部门将于5个工作日内组织专家评审会。同时，为进一步优化营商环境，方案评审实行承诺制，由串联改成并联，评审通过的项目只要承诺按照评审意见进一步优化方案，评审组织部门即出具《确认函》，开发建设单位在优化方案的同时可同期办理其他手续，大大节约手续办理时限。住房保障管理部门将通过事中、事后监管的方式，加强保障房建设标准落实的监督工作。

　　规划设计方案质量是能否通过评审的第一要素，开发建设单位要优选设计单位，加强保障性租赁住房建设导则的学习和领会，提高设计质量，过程中遇有困惑及时与市住房城乡建设委保障房标准与评审处联系，我们将第一时间给予技术支持。

　　12.问：集中建设保障性租赁住房和配建的保障性租赁住房项目，在规划设计方案编制方面有什么不同？

　　答：保障性租赁住房在方案设计时，应开展充分市场调研，研判本项目辐射范围内（服务、交通半径）主要需求方向，得出匹配自身条件的具体需求产品，按需定产，从服务对象出发对照建设标准开展方案设计。对于配建的保租房，在设计时应综合考虑地块内、地块周边其他业态的相互影响，例如当商品住宅小区配建保租房时，既要考虑小区内的配套服务设施、绿地、活动场地等需与保租房共享权益，也要考虑保租房的公共属性特点对住宅小区的影响。

　　13.问：改建保障性租赁住房项目在方案设计工作中要注意哪些问题？

　　答：首先是按需定产，要明确功能定位和目标产品的类型，是住宅型、公寓型还是宿舍型；

　　其次是针对目标人群，需要满足哪些基本的生活需求，如居住的需求、社会交往的需求、活动的需求等；

　　再次是需要谋划提升生活品质的功能，如健身、阅读等；

　　第四是需要满足现行的各项规范标准、政策性文件等，如结构安全、消防安全及各类保租房的面积要求、日照要求、配套设施要求、公共用房要求、居室的采光通风要求等，对于执行个别条款确有困难的改建项目，由市住房城乡建设委、市规划自然资源委组织专家进行评审论证，评审论证意见作为建设依据，激励社会单位积极参与保障性租赁住房建设工作；

　　第五是需要执行的技术要求，如公寓型和宿舍型改建保租房要实施装配式装修，如改建宿舍型、公寓型租赁住房节能设计方面执行《公共建筑节能标准》等。

　　14.问：改建保障性租赁住房规划设计方案审查的核心是什么？

　　答：改建项目的核心是改建后的功能是否能满足目标人群的日常需求，从这个核心出发，专家在方案评审中首先关注的是使用功能的合理性，以公寓型保租房为例，目标人群一般是单身的青年人或者是新毕业大学生，需要考虑改建后的设计方案是否能满足日常生活需求，居住的需求、社会交往的需求、活动的需求、交通的需求等；在满足功能合理的同时，还需要考虑改建后的结构安全、消防安全问题；其次是考虑改建方案采用的技术标准，是否满足相关政策性文件对面积指标、技术措施等的要求。政府部门重点从改建项目的合法性进行把控，包括是否证照齐全，是否具备改建的条件，是否符合规划的总体要求，改建的技术图纸及施工措施是否满足规范要求等。