为规范全省房地产领域市场秩序和金融秩序，提高广大群众的自我保护和风险识别能力，认识非法集资危害，自觉抵制和远离非法集资，云南省住房和城乡建设厅、云南省防范和处置非法集资工作领导小组办公室作如下风险提示：

　　一、非法集资的概念和识别特征

　　2021年2月10日国务院发布了《防范和处置非法集资条例》（国务院令第737号，以下简称《条例》），自2021年5月1日起施行。《条例》所称非法集资，是指未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定，以许诺还本付息或者给予其他投资回报等方式，向不特定对象吸收资金的行为。该定义明确了非法集资的三个要件，也即三个识别特征：一是“未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定”，即非法性；二是“许诺还本付息或者给予其他投资回报”，即利诱性；三是“向不特定对象吸收资金”，即社会性。

　　二、房地产领域的非法集资表现形式

　　房地产领域属于资金密集型行业，资金需求量大，一些企业通过自筹或者借贷方式解决资金问题，一些企业“铤而走险”违法违规集资，出现风险后危害极大，广大群众要注意识别。房地产行业非法集资活动一般采取以下方式进行：

　　一是以房地产开发建设的形式非法集资。房地产开发企业与中介机构相互串通，以投资房地产项目开发建设的名义，有的甚至虚构房地产开发项目，通过承诺给予高额回报、以一定的资产作为抵押等方式，向社会公众吸收资金。

　　二是以违规预售房屋的形式非法集资。取得商品房预售许可证前，甚至整个项目都还没有开发建设，房地产开发企业违规预售或房地产中介（经纪）机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠、认筹借款等形式，向社会公众吸收资金。有的还存在“一房多卖”现象。

　　三是以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。房地产开发企业预售或房地产中介（经纪）机构代理销售中，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以销售房产份额、返本销售、售后包租、约定回购等方式，承诺高额回报，诱导销售房地产，向社会公众吸收资金。通常表现为房地产企业将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，诱导社会公众购买投资。

　　四是利用互联网平台开展房地产金融业务非法集资。未取得金融资质的房地产开发企业、房地产中介（经纪）机构、房屋租赁机构等利用互联网违规从事金融业务，或与网络借贷等互联网平台合作开展金融业务，通过“众筹买房”、“首付贷”等形式向社会公众吸收资金。

　　五是房地产中介（经纪）机构以受托代理等名义开展非法集资。房地产中介（经纪）机构以房地产企业开发项目委托售卖为由，以认筹认购等名义，承诺给付高额回报，向社会公众吸收资金。

　　六是以宣称“以房养老”为名非法集资。一些企业打着“以房养老”的旗号，通过召开推介会、社区宣传等方式，诱使老年人签订“借贷”或者变相“借贷”“抵押”“担保”等协议，抵押房屋以获得出借资金，再将资金购买其“理财产品”并承诺给付高额利息等进行非法集资。

　　三、风险提示

　　房地产领域非法集资蕴含巨大风险。所谓的高额回报无法兑现。部分不法分子以房地产投资为幌子进行非法集资，宣称有房地产为抵押、投资房地产项目安全可靠，可以获得高利息、高回报，实则违规操作，将募集来的资金肆意挥霍，用后来投资者的“本金”支付之前投资者的“利息”，一旦集资难以为继，不仅先前承诺的高额回报无法兑付，本金也难以追回，最终使投资人“房财两空”。资金安全无法得到保障。一些企业采取滚动借款方式融资，资金期限与项目周期不匹配，资金链脆弱，一旦项目运作出现问题，将导致资金链断裂、项目烂尾，投资资金将难以收回。大量来自社会公众的资金投向个别企业后，由个别分子控制，存在转移资金、卷款跑路的风险，最终投资钱款将血本无归。

　　在此，我们提醒广大群众一定要提高风险防范意识，谨防上当受骗，谨防落入非法集资陷阱。

　　一是购买房产要查看“五证”。根据有关法律法规，房地产开发必须获得相关部门颁发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，预售房屋还需持有商品房预售许可证。没有“五证”或“五证”不全的，不要贸然下手购买。

　　二是不能轻信投资回报宣传。按照规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。当房地产企业或房地产中介（经纪）机构宣称预售、认筹、认购、预订或者先付定金，或者不购房可退回本金还可获得“利息”时，一定要提高警惕、不能相信、不要盲目进行投资。

　　三是树立正确投资理财观念。广大群众要主动学习掌握必要的法律法规和金融常识，既要谨防投资陷阱，也需明白风险责任“买者自负”的道理。面对手段和方式多样的非法集资，一定不要心存侥幸，不法分子宣称的“收益丰厚、条件诱人、机会难得、快速致富、名额有限”都很有可能是忽悠。“天上不会掉馅饼”，投资一定要谨慎，高收益意味着高风险，甚至可能是投资骗局。一定要想想自己懂不懂，比比风险大不大，算算回报合不合理，问问家人朋友可不可信，切莫存在赌博心态和侥幸心理。非法集资不受法律保护，参与非法集资风险自担，请广大群众提高警惕，自觉远离非法集资，防止自身利益受损。

　　四是及时举报线索问题。如您发现房地产领域涉嫌非法集资行为，请及时向当地处置非法集资牵头部门、住房和城乡建设部门、公安机关举报。若对房地产领域项目存疑，可向当地住房和城乡建设部门进行咨询。

　　云南省住房和城乡建设厅云南省防范和处置非法集资工作领导小组办公室

　　2023年9月13日