一、起草背景

　　2022年10月17日，我厅印发了《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《指导规则（试行）》），有力推动了我省业主大会和业主委员会的成立及规范运行。为进一步提升《指导规则（试行）》的科学性、合理性和可行性，结合我省实际，我厅启动了修订工作，对《指导规则（试行）》进行一揽子修订。

　　二、主要依据

　　1.《中华人民共和国民法典》

　　2.国务院《物业管理条例》

　　3.《江西省物业管理条例》

　　4.住建部《业主大会和业主委员会指导规则》

　　5.中组部、住建部等四部委《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》

　　6.住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》

　　三、起草过程

　　（一）研究起草初稿。2023年10月，根据各设区市物业管理主管部门、省物业管理协会、省法律顾问团审核参考意见等，完成《指导规则（修订草案征求意见稿）》。

　　（二）广泛征求意见。2023年11月，向省有关单位及各设区市物业管理主管部门书面征求意见，并同步在厅官网向社会公开征求意见建议，根据反馈意见进行第一轮完善。

　　（三）组织专家论证。2023年12月，邀请省有关单位及高校专家、法律顾问等召开专家论证会，根据专家论证意见再次修改完善。

　　四、主要修订内容

　　本次修订坚持从基层治理需要、行业发展需要、顽疾破解需要出发，除部分为修正文字表述外，主要修订内容如下：

　　一是明确建设单位对推动业主自治应履行的义务。明确建设单位为支持业主自治，应提供的相关基础资料，对书面通知后仍不参与筹备组的，可在建设单位缺席的情况下，组建业主大会筹备组。

　　二是明确业主委员会任期届满后仍发布公示公告的问题。针对业主委员会届满后资格问题，注重强化对超期运行的业主委员会的约束与充分尊重业主自治意愿相结合，提出在议事规则中有明确授权约定或经业主大会表决通过的，可以继续履行业主委员会职责。

　　三是优化细化业主大会表决相关工作流程和要求。对筹备组和首次业主大会公示公告用印问题、业主大会表决事项公示内容及时间、线上表决平台相关功能和表决资料保存方式等问题予以明确。

　　四是加大业主自治组织的指导和监督。进一步明确筹备组或业主委员会无法履职、业主委员会成员存在负面清单等问题的处理方式。

　　五是明确物业管理委员会相关制度的探索边界。由属地政府结合住宅项目情况决定是否成立物业管理委员会，优化物业管理委员会成立的条件和物业管理委员会任期等问题。

　　附件：关于修订印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》的通知.doc