党政分包高位推动、依法处置闭环管理

　　多方联动联合融资、合力破解资金难题

　　——河南漯河市荣盛锦绣江南项目落实保交楼、保交房情况调研报告

　　肖正华

　　作为河南省漯河市保交楼、保交房任务中体量相对较大、处置难度相对较高的房地产项目，“荣盛锦绣江南”自2021年10月资金链断裂进而停工后，面临剩余工程量大、“双拖欠”问题（拖欠工程款和农民工工资）多、涉法涉诉多、按期交房难、房产销售难、资产处置难、配套融资难、跨市维稳难等一系列棘手问题。对此，河南省住房和城乡建设厅、漯河市委市政府态度坚决、锲而不舍，认真贯彻党中央、国务院关于保交楼、保交房、保稳定、保民生和促进房地产市场健康平稳发展的决策部署，采取党委、政府、企业、银行、业主五方联动模式，在省、市、区主要负责同志多次督导、现场办公、专题研判、协调推动下，让该“问题楼盘”重回正轨，建成交付业主，实现多方共赢。为此，住房城乡建设部建筑杂志社经实地走访调研，现将该项目实现保交楼和保交房的经验做法予以总结，供各地借鉴参考。

　　实地走访河南漯河市荣盛锦绣江南项目

　　一、基本情况

　　荣盛锦绣江南项目位于漯河市郾城区，由漯河市盛旭房地产公司（系荣盛集团全资子公司）开发建设，该项目于2018年9月开工建设，计划总投资30亿元，规划总建筑面积58万平方米。受房地产市场下行、疫情以及企业运营管理等多因素影响，2021年初该项目资金链断裂，同年10月停工，当时有15栋、2308套住宅尚未建成，且整个小区7.3万平方米地下车库进度滞后、配套设施不完善。虽然该项目有一定的剩余住宅、公寓、商业、停车位等资产，但由于房产销售不畅，几乎停滞，无法回笼资金，也无法通过资产抵押获得贷款融资。停工时概算工程全部完工交房后续资金达4亿元以上，其中单月工程材料款就达1500万元以上，项目公司多数资产被冻结、查封或无法抵押贷款，靠自身能力已无法保障后续工程建设。

　　2022年9月，荣盛锦绣江南项目被列为河南省第一批保交楼项目，申请保交楼专项借款7000万元，计划交付住宅15栋、1845套，但由于前期问题太多、负担过重，2023年8月专项借款全部用完，才仅交付538套、交付率30%。同时该项目的购房户多为进城、入学等刚性需求，涉及驻马店、周口等多地群众，信访问题多发，影响社会稳定。从2023年9月起，在河南省住房和城乡建设厅及漯河市委市政府等部门共同推动、多次协调下，最终促成漯河中行为牵头行的多个银团对该项目发放贷款1.63亿元，融资成功后，整个项目在2024年6月30日各住宅楼栋基本具备交付条件，按期完成了保交楼攻坚战任务。

　　二、主要经验做法

　　在河南省住房和城乡建设厅、漯河市委市政府的坚强领导和市委政法委的精心指导、督办下，郾城区与荣盛集团以及信访、住建、公安、人社等市直部门、金融机构共同努力、深入研判、抽丝剥茧、探讨路径，严格遵循国务院明确的“法治化引领、市场化运作”原则，按照“党政联动抓统筹、政企联责聚合力、专融结合破难题、疏堵双控保稳定”的基本思路，精准施策，强力攻坚，成功破解了荣盛锦绣江南项目保交楼难题，最终实现了多方共赢。

　　（一）党政分包高位推动，压实责任、凝聚合力。

　　因规模较大，荣盛锦绣江南项目资金断裂后，出现的问题相对复杂，在房地产市场整体下行的大背景下，单独靠企业、靠政策、靠属地均难以突破，必须采取超常规举措，大力度推进。

　　首先是扛稳党政领导责任。坚持从保交楼、保交房的政治性、人民性出发，在河南省住房和城乡建设厅的指导下，漯河市专门成立了市、区两级房地产领域党政联动指挥部，实行“指挥部+专班”“分管+分包”纵向联动机制，形成市区两级纵向联动的攻坚合力。

　　其次是压实部门监管责任。为确保该项目完成保交楼任务，漯河市建立了“五个一”（一楼一策一专班一银行一公安）工作机制，推动政务、法务、金融等方面横向协同，拧紧了化解攻坚责任闭环。

　　最后是压实企业自救责任。坚持“谁拿地、谁建楼、谁交付、谁担责”的原则，政府包办不包揽，漯河市、区党政领导多次赴河北与荣盛集团管理高层谈判，荣盛集团积极配合，高层先后三次到漯河表明积极自救的态度和决心，三次调整漯河项目经理配合工程推进，指派全国项目资产总经理任河南大区总经理，统筹保证全国优良资产优先用于保障锦绣江南项目融资抵押工作。先后筹集资金8300万元，为项目复工建设和后续银团抵押融资提供了良好的基础。

　　（二）摸清底数核实资产，依法处置、闭环管理。

　　一是审计介入清查资产。审计部门介入聘请第三方机构对该项目公司46箱账簿进行审计清查项目账款，查明项目剩余住宅180套、公寓283套、商业21套、车位1896个、地下室储藏间1408套。

　　二是司法介入追缴资金。经审计发现项目涉嫌挪用2.9亿元预售资金。2023年9月公安机关立案，对项目原负责人实施抓捕，已追回挪用资金6200万元。

　　三是加大力度清偿欠薪。一方面人社部门下达限期整改指令书，另一方面公安机关以涉嫌拒不支付劳动报酬罪依法对施工方有关人员采取强制措施，推动前期涉案欠薪的快速兑付、全部清偿。

　　四是多方联动闭环监管。政府介入设立监管账户， 由市区两级专班、中行、农行、中原银行、监理方（清鸿监理）、项目方7方共管，将项目公司账户资金、保交楼专项借款、金融机构融资资金等全部归集至指定监管账户，从严把控销售意向金、首付款、按揭款、车位款等后续回笼所有资金，全部优先用于保交楼、保交房。

　　（三）用足政策稳定预期，多措并举、快速复工。

　　一是依托保交楼政策稳控大局。帮助项目争取上级保交楼专项借款7000万元，亮明政府态度，促进项目复工，稳定各方预期。

　　二是依托去库存政策加速回款。出台契税减免、购房补贴等促进房地产消费系列政策，引导项目方加大剩余住宅销售力度。

　　三是依托“万人助万企”政策消化存量。紧跟市场需求，提请漯河市服务企业周例会研究，经漯河市自然资源和规划部门审批，将该项目自2018年开盘以来至今没有预售的6套上下层相连复式户型，调整为12套上下独立的平层户型，已实现销售额500万元。

　　四是依托新老划断政策确保复工。实施债权债务“新老划断”，按照“先交付、后清算”的原则，项目资金优先支付新增工程量，促成项目方、施工方、供应商就拖欠工程款问题搁置争议，前期被法院查封的房产、现金得以解押进入指定监管账户，后续的原料款、工程款统一垫资、统一结算，保证了项目迅速复工。

　　五是依托金融激励政策加快融资。依托《漯河市激励银行业金融机构支持保交楼配套融资考核办法》，把金融机构支持保交楼情况和财政资金存放相挂钩，调配住房公积金、房屋维修资金等10亿元作为竞争性存款资金，调动了金融机构主动性。

　　（四）多地联动银团融资，合力破解资金难题。

　　一是开展异地资产清查。基于荣盛锦绣江南项目自身融资能力不足、无力自救，通过跨地区清查，查明荣盛集团在信阳、开封2个已建成项目的政府拖欠款项、郑州项目已摘牌土地、焦作云台古镇项目等资产具备融资渠道。经与荣盛集团沟通，促使其同意将占地390亩、市值约10亿元云台古镇项目，按3.9亿元评估值用于抵押融资，以盘活荣盛锦绣江南项目。

　　二是协调异地资产解押。基于云台古镇项目涉及中原银行逾期抵押贷款1980万元，土地证已被抵押。为解决问题，市区两级多次组织荣盛集团赴省金融局、中原银行、焦作修武进行协调，明确解押资产将继续从中原银行再贷款，并将荣盛锦绣江南项目可用收益优先偿还前期贷款的路径，全力推动资产解押。

　　三是组织多方联合融资。漯河市委市政府多次召集各金融机构集中研判，明确提出按项目实际资金缺口配套融资，经过去年下半年以来的不懈努力，最终促成该市首个保交楼银团融资案例，即：将荣盛公司修武县云台酒店房产（评估价值1.5亿元）和锦绣江南项目未售住宅（评估价值1.2亿元）作为抵押物，网签至郾城建投名下，郾城建投作为借款主体，由中国银行、农业银行、中原银行组成银团联合放款1.7亿元。在实际执行中，农业银行省行批复资金为3800万元，融资总额调整为1.63亿元。

　　四是多级沟通迅速放款。河南省保交楼专班先后10余次召开协调会、专题调度会对项目融资放款工作进行综合研判、统筹调度，中国银行河南分行、农业银行河南分行、中原银行、中原银行焦作分行等机构全力配合，促成了超常规快速放款。5月29日至6月5日，银团1.62亿元（扣除后续核算缺口资金44万元）借款全部转入郾城建投账户，确定了融资贷款放款审批流程、项目新增销售房源解抵押和解网签方案。截至6月17日，已拨付施工单位、供货商资金3521万元。

　　（五）倒排工期量化任务，日巡日结、加紧建设。

　　严格按照5月15日以来专题研判会、现场办公会的安排部署，以6月30日全部交付为目标，全方位压实责任、多层级传导压力、超常规加快施工。一是驻点调度。将领导小组指挥部设在项目方一线，县级干部进驻一线，协同市专班召开专题会、协调会、现场会7次。二是分解责任。从“保交楼”转向“保交房”，约谈项目方、施工方、供料方，督促各方明确高管认领任务，工作重心从纳入“保交楼”未交付6栋、659套住宅调整为整个项目剩余工程，扩大到8栋住宅楼、5栋楼地库、地下车库的建设装修，以及水电气暖等配套设施。三是倒排工期。将整个剩余工程分解为13个作业面，明确每天必须完成的工程量。四是增加用工。督促施工方投入现场作业不低于500人，目前已比5月中旬增进300人。五是协调供料。在银团融资没有到位的情况下，先期协调各供应商垫资供应、统一结算、保障施工。5月中旬以来，钢筋、混凝土、保温岩棉、地暖管材、门窗等材料结合施工工序陆续进场，供应充足。六是日巡日报。日巡查、日调度、日报告，漯河市住房和城乡建设局每天核算工程完成量。如施工方未完成即将该部分工程切出，由国有公司介入建设（目前施工方均能按节点完成每日作业量）。通过底层突破传导压力，施工单位昼夜不停交叉作业。

　　（六）加强沟通确保稳定，压实责任、守牢底线。

　　一是四方会商增进理解。建立政府、开发商、施工方、业主代表四方会商机制，沟通难点堵点，协商施工节点，把矛盾隐患消除在萌芽、化解在初始；二是双重公开促进互信。线上，在业主微信群公布每天施工视频。线下，定期邀请业主代表实地察看；三是四定四包筑牢底线。对重点人、重点事，实行“四包四定”，即定包案领导、定责任单位、定办案责任人、定办结时限，包协调、包督办、包结案、包息访，力避个性问题发酵升级。

　　目前，荣盛锦绣江南项目剩余总货值3.9亿元，可完全覆盖纾困资金0.7亿和保交楼银团融资1.62亿借款的本息。在融资到位以及“6·30实现交付”的利好消息下，项目销售快速升温、去化即将打开局面。按照目前态势和项目销售计划，到2025年9月纾困资金0.7亿元、保交楼银团融资1.62亿元到期时，荣盛锦绣江南项目完全可以全部偿还贷款本息、共计2.48亿元。经测算，银团融资1.62亿已能完全满足荣盛锦绣江南项目保交楼资金需求，后续针对各施工单位的工程结算款约0.9亿元，荣盛公司将在保证全额偿还2.48亿贷款本息的前提下，将项目剩余存货约1.42亿元资产以工抵和销售回款支付等形式化解工程款债务，同时可覆盖项目管理费、营销费和财务费用等支出，在交付并清算后，可以实现资债平衡。

　　三、几点启示

　　荣盛锦绣江南项目可谓河南省近年来严格落实党中央、国务院相关决策部署、扎实推进“保交楼”“保交房”的一个缩影。截至目前，河南省两批967个保交楼专项借款项目已交付44.4万套、交付率97.3%，落地配套融资194亿元，工作进度和配套融资落地金额均居全国前列；截至8月9日，据住房城乡建设部“白名单”系统显示，河南省进入“白名单”项目610个，499个项目获得银行授信1027亿元，363个项目落地356亿元。通过一系列措施的精准实施，以荣盛锦绣江南为代表的一大批房地产项目的成功脱困，消除了重大社会稳定风险，带动了保就业、扩投资、稳增长、促消费；为业主群众解决了揪心多年的房产交付问题；为地产企业实现了资产盘活、资金回笼和品牌重塑；为施工企业解决了多年来工程款、农民工工资的涉法涉诉问题，能够集中更多精力专注主业；为金融机构的银行融资贷款提供了保障，既发挥了保交楼、保交房的应有作用，也增加了自身的融资收益，达到了多方共赢的目的和效果。总体来看，有以下几点启示：

　　一是各级领导高度重视落实“保交楼”工作。从河南省委省政府到河南省住房和城乡建设厅、漯河市等各级政府，均将保交楼工作作为头号民生工程，坚持项目抓重点、解难题、求突破，有效带动了一大批问题楼盘建成交付。无论是省还是市、县（区），都成立了由主要领导带头的领导小组，每周、每月听取保交楼工作推进情况，严格推行各级专班实体化运作机制，坚持难点项目驻点调度。同时还成立了督导组，开展全方位督查，明确了各专班工作职责，并建立了日调度、周会商、旬通报、月讲评工作推进机制，构建了上下联动、齐抓共管、分工明确、协调配合、高效运转的工作格局。

　　二是解决“保交楼”资金问题需多方筹资，夯实保障。一方面要积极推进配套融资，强化统筹协调服务，找准融资路径，加快配套融资投放。另一方面要追缴原预售资金。以原预售资金审计线索的移交、立案、侦查倒逼企业履行主体责任。还要释放个贷保障金，对保交楼项目全面排查，全部释放到共管账户，保证专项用于保交楼项目建设。

　　三是要坚持问题导向、结果导向，狠抓“白名单”项目的推送和修复。要加快对未开发土地处置、股权转让、资产处置、国企收购、资金追讨等各种问题的处理力度，千方百计帮助企业筹集后续建设资金，多方联动协调解决施工建设中遇到的各类问题；加强项目统筹和调度，强抓落实，会同组织部研究推动融资协调机制和保交房工作成效纳入党政领导干部考核评价内容，作为在重大工作一线考察识别、培养选拔干部的重要参考，进一步激发党员干部工作积极性。

　　四是建立健全政银企协同、多方联动机制，形成攻坚破题的合力。要加强公检法联动、住建金融双向联动、省市县三级联动、信访舆情稳控多方联动；要建立政银企协同工作机制，加强统筹协调，强力破解堵点，推动配资落地；建立公检法、住建、审计联动工作机制，强化审计结果运用，深入开展预售资金追讨、保稳定等专项行动，强化打击震慑。维护群众合法权益；要建立督导组、专班嵌合的立体督导工作机制，在督帮结合中有效开展实地督导服务。