在房地产调控政策愈加严格的当下，为了在行业内保有规模的同时能够保持资金链稳定，越来越多的房企选择合作共赢模式，其中不乏一些头部房企。但是这种方式真的会万无一失吗?事实上，合作扩储虽然分担了开发中的经营压力，但是大量表内外项目资金往来稍不留意就会演变成为房企的隐形债务问题。

　　此前，因向合并报表范围外或所占权益比例不超过50%的项目公司提供财务资助，但未履行相关审议程序和披露义务，阳光城和中南建设两家规模房企遭到监管问询。目前，阳光城已给出回复函，对联营/合营项目按股权比例提供股东投入、对并表项目同比例调拨富余资金，解释为财务资助行为而非为获取固定收益的资金拆借。

　　由于2015年以来，土地市场价格逐渐走高，为拓宽项目获取方式、扩大经营规模、控制市场风险，合作开发项目已是行业普遍趋势。因此阳光城在回复函中称为提高资金使用效率，项目开发一般采用注册资金投入、股东借款投入的方式进行。其对联营/合营项目按股权比例提供股东投入，以及与合作方对并表项目同比例调拨富余资金，是房地产开发主营业务经营行为，并非为获取固定收益的资金拆借，也非不公允占用上市公司经营资金。

　　对于业内来说，阳光城的回复看起来异常眼熟，几乎与此前金科股份就年报对监管的回复共用了一张模板。不久前，金科股份因账面有息负债余额约992.25 亿元，而同期“合作方经营往来款”账面余额为 80.24 亿元，同比增加 589.08%，监管质疑金科在借入大额有息负债的同时，为何对外提供大量财务资助。金科股份回复为合作方拥有“同股同投、同股同调”的资金投入和调用权，不存在单纯资助他人或为赚取利息而提供借款的资助行为。

　　看看，是不是和阳光城的解释如出一辙?无独有偶，前文提到的中南建设也存在这种资助行为。2019年该集团签约金额1960.51亿元，较上年同期增长494.41 亿元，但期内销售商品、提供劳务收到的现金为 786.53 亿元，同比减少115.70 亿元。中南建设对这一数据错配解释称，其1960.51亿元销售额包括公司所有投资项目中不乏有些项目持股比例50%以下，不在合并报表范围内，表外项目首先可助力房企增厚销售数据。

　　对于这些房企的解释，业内人士分析财务支持无可厚非，但也不排除房企借项目增厚销售额的同时，进行表外融资并提供担保，以致部分负债不体现于报表。近年来，为了割断对房地产刺激经济的依赖，我国收紧的不只有房地产调控政策，还欧融资渠道，在融资愈发困难的同时为了避免在规模落于其他企业之后，越来越多的被迫选择表外融资，进而发生少数股东权益占比高但损益占比低的情况。但是在真实债务被掩盖之余，这些房企也正在承受低权益下的盈利困扰。

　　目前来看，房企表外融资常见模式包括：通过非并表公司进行常规性融资;通过合并报表范围内/外的公司进行明股实债融资;发行各类ABS减少有息负债或进行出表;表内应付款类科目内的债务性资金。房企融资环境步步收紧，开发贷只能在“四证”取得后申请，可是房企想要购置热门城市稀缺地块，怎么办?以信托公司为代表的“明股实债”隐性融资模式被催生出来，在这一模式下，如果房企对项目公司持股比例低，可通过条款设计在会计上不并表，仅体现为长期股权投资;若持股比例较高，并表后投资方以少数股东权益出现在报表上，同样可粉饰报表、隐藏债务。

　　而专业人士认为这次监管层对相关房企做出问询，就是基于对房企是否存在表外负债的担忧。房企进行项目投资无可厚非，但若将项目放到表外，又对其进行超股权比例担保，便有可能将有息负债转移至表外，以美化报表。

　　目前来看，监管层的但又不无道理，虽然合作前期，“表外输血”确实为房企融资带来便利，但是后期由于权益占比过低，房企的盈利表现已受到严重影响。目前一些房企在实际盈利中的毛利率远低于证监会标准统计的 A 股上市地产公司毛利率平均水平 35.75%。经营管理，融资偿债，稍有不慎就可让房企陷入破产或重组的泥潭，因此不少房企只能依靠合作开发离来降低经营风险，保证在行业内优活下去的资本和空间。