今天是2019年12月31日，2019年的最后一天。8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定。新修改的《土地管理法》从明天开始实施。作为专注从事土地房产法律服务领域数十载的海霞律师，想谈一下新《土地管理法》的深远影响。

第一、集体经营性建设用地有条件入市，实现同地同价，同权同价，同时为部分小产权房转正带来春天

原《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而每年国务院或者省、自治区级直辖区人民政府确定的用地指标都是有限的，根本无法满足各级政府建设用地的需要。新《土地管理法》规定，建立城乡一体化的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地可以通过出让、租货、入股等方式，实行与国有土地同等入市、同权同价，对于完善土地增值收益分配机制，提高村集体及农民个人收益将起到积极的作用。

当然，对于集体建设用地入市这一改变土地供应格局的变化，新法也限定了严格的条件。首先，直接入市的集体土地必须符合土地利用总体规划，必须登记为工业或者商业性经营性建设用地，不包括村民个人宅基地及公益性建设用地；再次，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；然后，使用者必须严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地，不得改变土地用途。

集体土地有条件入市，也给建立在集体建设用地，符合土地利用总体规划的部分小产权房转正带来了契机，国家应该会在新的土地制度下出台政策及法律有条件的解决部分小产权颁证问题。

第二、新法对公共利益采用列举法进行细化，规范了土地征收行为

原《土地管理法》第二条虽然也规定了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。1998年颁布的《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但上述两部法律均没有对公共利益进行界定。直到2012年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条才对公共利益进行了界定，对属于公共利益的情形进行了一一列举。 而本次《土地管理法》修改也如《国有土地上房屋征收与补偿条例》一样对公共利益进行了列举。新法第四十五条规定：“为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。新法还进一步规定了土地征收后的建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。上述的增加内容，不仅使土地及房屋征收基本条件做到了统一，关键还明确限定了征收的目的，可以有效抑制“非法征收”“超面积征收”等非法行为。通过对征收目的的审查，有利于保障土地权利不受侵害。

第三、明确征收土地安排农民社会保障费用，确保被征地农民长远生计

原《土地管理法》第四十七条第2款规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》第四十二条第2款在《土地管理法》上述规定的基础上增加“安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”的规定，但并未具体规定如何操作。本次《土地管理法》修改结合了上述的内容，在四十八条规定：“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用”。现新法明确将被失地农民纳入社会养老保险体系，将社会保障费用单列并进一步明确其主要用于被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。这些规定确保了安置补偿费和社会保障费用均为被征地农民应该享有的权利，保障了他们的生活水平不下降及长远生计。

第四、权利宅基地房屋征收补偿原则

原《土地管理法》并未规定村民住宅的补偿标准，所以很多地方政府将房屋作为地上附着物来补偿，按照房屋建设成本甚至现值来补偿，严重背离周边商品房的市场价格，严重侵害了农民的合法权利。新的法律将住宅补偿明确列明使房屋拆迁补偿有了充分的法律依据，让法律更有实操性。新法还明确规定了农村村民住宅补偿的原则是公平、合理补偿，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

海霞律师认为，这些法律规定对于确立农村住宅的补偿标准具有长远的意义，并将成为国家专门对农村房屋征收安置补偿提供立法基础及原则。

第五、征地补偿由区片综合地价代替土地年产值倍数法，农民共享土地增值收益。

原《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿，并且采用土地年产值倍数法计算补偿标准。其中，土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍；安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，如果上述标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。这样的规定就造成了被征地农民无法享受土地增值收益，将他们排除在市场经济调整之外。新法规定按片区综合地价标准补偿，并且明确应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素制定区片综合地价，且至少每三年调整或者重新公布一次。规定了综合地价调整时间，可以保证按照市场价格补偿，切实落实公平、合理的补偿原则，让农民共享土地增值利益。

第六、颠覆土地征收程序，先补偿后征收，保障原土地权利人实现财产权利

原《土地管理法》对于征地流程并未明确规定，征地流程是通过《国土资源听证规定》、《征用土地公告办法》《建设用地审查报批管理办法》甚至是国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》等规定规范及调整。纵观整个流程基本上是批后公示，作为土地使用权的农民往往“被征地”“被标准”。而新法彻底颠覆了征地流程。新法规定：“县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。“多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案”、“相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地”。充分体现了土地使用权人的权利。海霞律师认为新法对于保障被征地农民权利作出了很大的努力。

海霞律师认为，新《土地管理法》必将对我国的土地制度产生深远的影响，开启了逐步打破不合理的二元土地管理制度的新纪元。作为从事土地房产专业法律服务的专业律师，真心希望新的《土地管理法》能够改善及化解土地领域矛盾，促进我国土地房产交易市场有序健康发展，国富民强，安居乐业！