关于《关于推进全省城镇老旧小区改造

　　工作的通知》的解读

　　根据住房城乡建设部等三部委办公厅《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号)精神,为指导各地科学有序开展老旧小区改造工作,我厅会同省发改委、省财政厅起草了《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》(以下简称“《通知》”),拟提请省人民政府同意后印发文件,现将有关情况说明如下:

　　一、起草背景

　　一是党中央、国务院高度重视。今年以来,老旧小区改造工作被提上重要议事日程,7月30日中共中央政治局会议和6月19日、7月31日国务院常务会议进行专题部署。6月25日、7月11日、7月15日、李克强总理分别在全国相关会议上对老旧小区改造提出了要求。10月14日,李克强总理考察了西安市老旧小区改造情况。二是国家部委进行相应部署。住建部自2017年底起在长沙等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。2019年4月,住房城乡建设部等三部委办公厅印发建办城函〔2019〕243号文件,明确自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程,给予中央补助资金支持。8月,财政部、住建部印发了《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》(财综〔2019〕31号)。9月22日至23日,住建部在浙江宁波举办“推动打造共建共治共享的社会治理格局有序推进城镇老旧小区改造和生活垃圾分类工作”培训,副部长黄艳出席开班式并讲话。10月17日,蒙徽部长亲自主持召开了新一批改造试点工作会议(长沙市再次列入试点)。三是住建部代国务院起草了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》,已经征求各省市意见,正在国务院各部门之间会签。四是我省工作尚处于起步阶段,需尽早安排。目前,我省尚未出台省级老旧小区改造文件,需尽快出台《通知》明确改造范围、改造内容、实施步骤等,指导各地有序推进。

　　二、起草情况

　　(一)起草过程。厅领导带队先后赴广东省、天津市和衡阳、湘西、湘潭等地调研老旧小区改造工作;我处专题组织学习党中央、国务院有关会议精神,认真研究国家部委文件,4次参加住建部组织的座谈会和培训会,传达贯彻会议精神;联合省财政厅综合处,长沙市住建局、市财政局,省建设银行赴上海市、江苏省、安徽省调研,起草过程中还借鉴了陕西、福建等省市经验。11月15日,易小林副厅长召开厅长办公会专题研究老旧小区改造工作,部分省直单位、市县主管部门和相关处室参加。在此基础上,我处起草了《关于推进我省城镇老旧小区改造工作的实施意见》,先后三次书面征求意见。2020年2月上旬,根据住建部实施意见的相关内容要求和省政府领导指示精神,我们对我省实施意见进一步进行修改完善,目前文件内容、发文方式均作出调整,实施意见改为《通知》并作为会议材料提交3月4日达哲省长专题会议和3月9日省政府常务会。

　　(二)意见征集及采纳情况。三次共收集意见54条,基本采纳50条,未采纳4条。未采纳意见,附件均有说明,并进行了沟通。

　　三、主要内容

　　《通知》包括:总体要求、基本原则、实施步骤、保障措施四个方面内容。

　　(一)总体要求。明确了我省老旧小区改造指导思想、改造范围、改造内容、改造标准。强调按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则,优先补齐功能短板,以微改造见大成效;运用“共同缔造”的理念和方法,调动居民和单位参与改造,促进城市治理体系和治理能力的现代化。改造范围。包括城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区(含独栋住宅楼),以及与老旧小区直接相关基础设施。改造内容。分为基础类、完善类、提升类,原则上群众有意愿、有条件加装电梯的老旧小区,应将加装电梯纳入改造内容。改造方式。考虑各地经济条件差异大、工作基础不同,要求突出供水改造与创建节水型城市(县城)相结合,排水改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合,环卫设施改造与垃圾分类工作相结合,小区道路改造与停车设施建设相结合,园林绿化改造与创建园林城市(县城)、园林式小区相结合,老旧小区改造与历史城区、历史文化街区、历史建筑创新保护利用相结合,管线改造与强弱电入地相结合,由各地因地制宜制订改造标准。

　　(二)基本原则。一是坚持政府主导、多方参与。强调既发挥政府的组织引导作用,又坚持以居民为主体,鼓励企业、社会力量、管线单位、物业公司等参与老旧小区改造。二是坚持科学规划、分步实施。区分轻重缓急,科学编制老旧小区改造规划,优先实施建成时间较长、基础设施和公共服务设施严重落后、居民改造意愿强烈的小区。三是坚持综合改造、基础优先。坚持“一区(片)一策”,对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合,鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破小区分割,实施统一设计、统一改造、统一管理,进行集中连片和综合改造,突出整体改造效果。在具体选择改造内容时,应根据资金投入保障能力,优先解决直接影响居住安全、日常生活的突出问题,优先实施基础类改造内容。四是坚持保护历史、绿色改造原则。注重维护城市传统风貌特色和地域特征,积极建设主题文化小区,增强小区的时代内涵,实行绿色、节能改造。

　　(三)实施步骤。一是开展调查摸底。切实掌握老旧小区的现状情况,摸清底数。二是编制改造规划和项目库。对照城市总体规划和控制性详细规划,组织编制2020—2035年老旧小区改造总体规划,2020年6月底前将改造规划、改造标准和项目库报省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅备案。三是制订年度计划和实施方案。强调实事求是、量力而行的原则,合理确定年度改造任务,制订年度实施方案,于每年10月底前上报省住建厅、省发改委、省财政厅。强调坚决杜绝全面开花、盲目上马,随意拔高改造标准,造成“半拉子”工程现象的发生。四是项目组织实施。项目开工前,各地根据老旧小区改造规划、基础设施状况、城市风貌整体要求,科学制定小(片)区改造项目设计方案和实施方案,要对每个小区的改造方案进行严格把关, 报省住房城乡建设厅审核通过后由市县政府批准实施。项目施工中,明确项目实施单位,各实施单位应及时公示改造内容、设计方案、资金使用等情况,合理安排改造时间和施工时序,提高改造施工效率,列入年度中央补助支持改造计划的老旧小区改造项目必须当年底前开工。项目竣工后,建设、设计单位按规定组织相关责任主体进行项目竣工验收,根据需要可邀请街道、社区以及居民代表等参加。五是实施长效管理。老旧小区改造视具体情况选择引入物业服务企业管理、社区托管、产权单位管理、业主自治管理等方式,原则上推行专业化物业管理。

　　(四)保障措施。一是建立工作机制。建立“省级统筹、市县落实、街道和社区全程参与”的工作机制,充分发挥省推进保障性安居工程建设联席会议领导小组统筹协调作用,形成部门齐抓共管的格局。具体明确了住建、发改、财政、自然资源等部门的职责。二是多方筹措资金。建立多元化的可持续资金筹措机制,由政府、产权单位、居民、社会多方筹措老旧小区改造资金。积极争取中央补助资金,省、市、县级财政分别安排资金支持。坚持“谁受益、谁出资”原则,建立政府、产权单位、居民合理共担机制。尚未实行社会化管理的单位小区,所在单位利用自有闲散资金加大对老旧小区改造的投入。协调管线运营企业将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接,开展小区内以及周边相关基础设施的联动改造,并动员其承担一定的设施改造费用。整合当地教育、体育和民政部门资金支持相应设施改造。社会资金部分,鼓励服务企业通过获得特许经营等途径收回改造成本的方式参与老旧小区改造。居民出资部分,通过直接出资、使用(补交)住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。引导金融机构以可持续方式支持老旧小区改造。加强绩效管理,省有关部门将对各地老旧小区改造工作进行核实和评价,评价结果作为下年度专项资金安排的依据。三是简化工程项目审批程序。秉着尊重历史、实事求是的原则切实解决老旧小区历史遗留问题,督促项目实施主体加快完善各类前期审批手续,优化审批程序,简化申报材料、缩短审批时限。四是抓好质量安全监管。落实工程质量、安全生产、文明施工、扬尘治理等管理要求。五是开展试点示范工作。全省选择部分县市区开展试点,围绕建立工作统筹协调机制等九方面进行探索。六是强化宣传引导。基层党组织统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务公司等,共同做好宣传发动工作,共同推动城镇老旧小区改造。