物业管理牵系着千家万户，关系着万千业主的安全感和幸福感。江西省彭泽县通过“1234”工作法，即坚定“一个目标”、紧盯“两个重点”、深化“三方联动”、落实“四项举措”，逐步完善社区物业管理服务体制，打造了一批“红色堡垒”示范物业服务企业和示范小区，切实提升社区人居环境，促进了社会和谐稳定，形成了功能完善、服务规范、全龄友好、文明友善、机制健全的彭泽特色。

　　坚定“一个目标”
不断强化党对物业工作的领导

　　坚持人民至上，始终牢记习近平总书记“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”重要讲话精神，坚定不移把不断满足人民对美好生活的向往作为物业工作的目标，进一步加强组织领导，把物业工作作为各级党组织的重要工作来抓，深入探索以社区物业党建联建为特征的“红色物业”创建，着力解决群众身边的“关键小事”，全力打通联系服务群众的“最后一公里”。

　　提升活力，强化组织保障。成立以县政府分管领导为组长，县委组织部城市社区党工委书记、县住房城乡建设局局长为副组长，住建、城管、公安、市监、环保、发改、消防和属地乡镇分管领导为成员的彭泽县物业管理工作领导小组，统筹组织推进全县物业管理工作，确保各成员单位在领导小组的统一领导下，各司其职，相互配合，联动推进。

　　激发内力，强化机制体制。制定下发《关于党建引领社区物业治理的指导意见》《彭泽县城市基层党建引领基层治理工作领导小组》等文件，建立了社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、楼栋长、物业服务企业“四方联动”“四向发力”机制。

　　形成合力，强化工作效能。按照“六有”标准（有牌子、有场所、有制度、有队伍、有活动、有成效），因地制宜打造“红色物业”小区示范点。根据“行业监督、属地管理”的原则，对符合条件的物业服务企业及时建立党组织，对暂不具备组建条件的，通过选派党建指导员，引导企业以招聘党员员工、发展党员等方式加强党的工作覆盖和对物业行业党建工作的指导，先后成立了彭泽县物业管理行业协会、协会支部委员会以及4个物业企业党支部、4个物业联合党支部，形成了党建引领作用明显、行业监管更加完善、运行机制科学有效、物业管理服务规范、人居环境舒适和谐的物业管理服务行业新格局。

　　紧盯“两个重点”
充分发挥基层党建引领提质增效

　　积极转变治理理念，充分发挥党的政治优势、组织优势、密切联系群众优势，引领物业服务管理有效融入基层治理，关注多元化主体，立足群众精神文明建设，推动基层治理体系和治理能力现代化建设。

　　紧盯党建引领提升群众文明素养。始终把党建引领贯穿于物业管理的全过程，把为民服务的宗旨作为工作的出发点和立足点，聚焦提高思想认识、丰富文化生活，以组织联建、党员联管、工作联动为抓手，建立县领导、牵头部门领导、帮扶部门领导“三张责任清单”和县乡党员领导干部“四联一办”制度。全面开展“悠然陶里 幸福彭泽”城市基层党建七大服务组团进社区行动，着力推动“网格化管理、组团式服务”，组织县直单位与农村、社区网格签订党组织结对共建协议书。以“一社区一品牌、一社区一载体”为依托，打造了“渊明为民”“幸福港湾”“同心向党红色流芳”“行走的课堂”“红心践初心 服务见真情”“红色方向标 东风进万家”等社区治理和红色物业品牌。

　　紧盯短板弱项提升社区功能品质。出台《彭泽县物业星级服务（暂行）办法》《彭泽县物业服务企业监督考核暂行办法》等，细化物业小区人员配置标准。针对部分小区特别是老旧小区的基础薄弱问题，申请了5000万元专项债，因地制宜地建设了150多个停车场，施划停车线17000多米，新增停车位4300多个；改造破损路面7600多平方米；建设162个非机动车停车棚，有效缓解了“停车难、充电难”问题；争取了18000万元老旧小区改造资金，升级改造了一批落后的基础设施和建设了一批红色驿站、物业示范项目、智慧社区管理平台等；通过PPP项目与三峡公司合作，投放了15000万元对36个老旧小区开展了雨污分流改造；县财政投入3000万元，建设了小区共享晾晒场、社区服务中心等，组织四大运营商全面整治空中管线凌乱，更换了6300个破旧水表箱。通过多方投入，小区基础设施全面提升。

　　深化“三方联动”
全面打造“社区+物业+业主”治理格局

　　物业治理好不好，社区党组织、物业企业、业主是关键。彭泽县积极理顺三者社会治理之间的关系，充分发挥社区党组织、物业企业、业主的作用，构建网格支撑、物业联建、居民自治的“三方联动”机制，变“各管一块”为“并肩作战”，有效推动物业治理走深走实。

　　发挥社区组织的基础作用。社区是党和政府联系群众、服务群众的“最后一公里”，社区治理是国家治理的基本单元和关键环节。一年来，通过各方努力，彭泽县为9个城市社区全部解决了办公场所问题，高标准配备了办事大厅、“智慧社区”“蒲公英驿站”“文化活动室”等设施，强化了党建引领基层治理的阵地建设。公开招聘了33名高学历的社区专职网格员，每个网格员每年40000元的待遇由县财政保障，充实了基层的骨干队伍。

　　督促物业企业的自我提高。“一帮老头子、长期混日子、等着收票子”曾经一度成为彭泽物业企业的生动写照。针对物业企业服务理念落后、人员配备不到位、日常服务不优质、小区矛盾突出的现状，彭泽县5次组织了物业企业负责人到甘肃、九江、南昌学习外地物业企业先进的服务理念和管理经验，极大地开阔了大家的眼界。

　　推动基层群众的自我管理。群众是主体，发挥群众的主体作用始终是物业工作的主旋律，只有在群众的广泛参与下才能达到事半功倍的实效。通过印发《彭泽县关于成立住宅小区业主委员会、物业管理委员会、村民理事会实施方案》，引导和支持符合条件的“两代表一委员”、社区“两委”成员、党员骨干、退休干部党员通过法定程序进入业主委员会，鼓励机关企事业单位在职和退休党员及有专长的业主主动参选业主委员会委员。截至2023年8月，全县依法依规成立业主委员会51个、物业管理委员会21个，选举楼栋长843人，党员比例达到了60%。

　　落实“四项举措”
着力打通基层治理“堵点、痛点、难点”

　　始终把物业管理当作一项系统工程去抓，全力做好服务、管理、考核、执法的文章，以解决物业管理中群众急难愁盼问题为切入点，精准施策，靶向发力，引导物业服务企业从“管服分抓”为“管服融合”，不断提高标准化、专业化、精细化服务水平。

　　聚焦精准化特色服务。始终秉承“群众利益无小事”原则，在县委的高度重视下，彭泽县成立了“您码上说、我马上办”领导小组，开发了“彭泽码上办”微信小程序，建立了“您说我办”城市创建微信群等渠道，全面畅通了与群众的联系，并不断健全“12345热线”“彭泽码上办”“您说我办”问题收集、派单、处置、回访的快速处置闭环机制，每个问题专人跟踪督办。特别是“您说我办”城市创建微信群反馈的各类问题均在第一时间进行回复和解决，形成彭泽县特有的物业管理便民服务体系，做到了立即能解决的“马上办”，“马上”解决不了的承诺时限“计划办”“持续办”。

　　推行网格化精细管理。研究制定《彭泽县城区网格化管理实施方案（试行）》，推动现有的综治、民政、城管等各类网格优化整合成一张网，实现“多网合一、一网运行、全域覆盖”。并实施网格单位党组织与城市社区党组织结对，实施“一对一、一对多”进驻社区行动，其中3000多个大小物业管理问题已通过网格化管理形式得到圆满解决。

　　建立常态化考核制度。在充分征求相关部门和物业服务企业意见基础上，制定了《彭泽县物业服务企业监督考核暂行办法》，自2023年3月起，建立一月一考核机制，在乡镇党委物业管理机构牵头下，组织社区和所有物业企业负责人，对全县52个物业小区进行公开透明的考核。目前共开展了7次考核打分，按得分高低排出名次，连同网格责任单位一道，将考核排名在县电视台及新媒体公布，并实行罚后奖先，督促提高管理服务水平。

　　构建多元化执法体系。坚持把物业管理融入基层社会治理体系，做到条块结合、以块为主。强力推进行业部门日常执法进小区，坚持所有执法部门日常工作必须延伸到物业小区；属地乡镇把物业管理工作作为基层社会治理体系建设的重要内容，成立乡镇党委物业管理工作机构，建立健全乡镇物业管理工作联席会议制度，对乡镇无法解决的问题实行“乡镇吹哨，部门报到”，由乡镇统一协调，相关执法部门联动、协同解决，统一协调物业管理事宜。

　　新征程是走出来的，新气象是干出来的。社区物业管理和治理是一场深水区的社会治理革命，是一场永无止境的幸福接力。在彭泽县委、县政府的高度重视和高位推动下，彭泽社区治理工作充分发挥党组织的引领作用，通过明责任、建机制、重投入、强管理、抓示范等多管齐下举措，健全“社区党委+红色物业+业委会+楼栋长”组织体系，探索出了物业管理“1234”工作法的新途径新方法，形成共建共治共享的良好社会治理格局。

　　摘自建筑杂志社公众号2023.11.13