为规范业主大会和业主委员会活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，我厅会同中共四川省委组织部、中共四川省委社会工作部于2024年4月19日制定印发《四川省业主大会和业主委员会指导规则》（川建行规〔2024〕5号）（以下简称《指导规则》）。《指导规则》规定了业主大会成立、业主大会活动、业主委员会活动等，具体内容解读如下：

　　一、制定《指导规则》的背景和必要性

　　党的二十大报告指出，要完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。中组部、中社部《关于破解基层治理“小马拉大车”突出问题的若干措施》提出，要健全完善党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。新形势下，健全完善业主大会和业主委员会活动的制度，有利于指导街道、社区推进业主委员会选举工作，有利于规范业主大会和业主委员会活动，有利于提升业主自治能力和激发业主自治更大活力，对于基层社会治理意义重大。

　　业主委员会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关，是业主依法管理社区、保障自身合法权益的重要组织机构。但实践中，业主大会成立难、会议召开难，业主委员会选举难、履职难等是社区物业服务管理的难点，产生的信访投诉较多。这些问题迫切需要健全和完善制度。《四川省业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）自2016年8月1日起施行，有效期为5年，《指导规则》现已逾期失效。

　　2021年9月29日，《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）已由四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议于修订通过，2022年5月1日起施行。为贯彻落实《条例》规定，配套《条例》施行，维护业主和业主委员会合法权益，亟需修订《指导规则》。

　　二、《指导规则》的政策依据

　　（一）《中华人民共和国民法典》

　　（二）《物业管理条例》

　　（三）《四川省物业管理条例》

　　（四）《中共中央 国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》

　　（五）住房和城乡建设部等部门联合印发《关于加强和改进住宅小区物业管理工作的通知》

　　（六）四川省住房和城乡建设厅等部门联合印发《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》

　　三、《指导规则》的主要内容

　　《指导规则》共计5章36条，包括：总则、业主大会成立、业主大会活动、业主委员会和附则。主要内容如下：

　　（一）关于加强党对物业管理工作的领导。规定业主委员会应当接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督，接受业主的监督。社区（村）党组织指导物业服务区域内业主、业主委员会、物业服务人依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织。社区（村）党组织派出代表参与业主大会筹备组。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前告知社区（村）党组织、居民委员会。

　　（二）关于筹备组。规定经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后，建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组业主代表的要求及确定因素、筹备组成立公示要求。筹备组组长职责及筹备组会议要求。筹备组需要向有关部门查询建筑物面积清册、核实业主身份，街道办事处出具相应衔接函件。筹备组解散及重新申请要求。

　　（三）关于投票表决。规定专有部分、业主人数认定。业主大会会议记名投票。同一业主投票期限内只能行使一次投票权。业主大会表决方式。书面表决方式注意事项。

　　（四）关于公示期限。规定业主大会筹备组成员名单等公告期不少于7日。成立首次业主大会会议表决结果要求公示时间不少于30日。业主委员会组织业主大会会议拟表决事项及内容公示时间不少于15日。拟表决事项及内容修改的，修改后进行公告，公告期不少于15日。业主大会定期会议，会议召开15日前需要将会议内容进行公告。召开业主大会会议15日前需要通知全体业主。业主委员会作出决定，公告期不少于30日。

　　（五）关于业主委员会。规定业主委员会备案及印章刻制。业主委员会主任、副主任推选。业主委员会会议要求。业主委员会档案管理。业主委员会聘请专职人员。