近年来各行业都在经历转型升级，物业也不例外，在经历了40年的发展期后，一些房企的物业服务逐渐由最开始的社区管理逐步升级成为“城市服务商”。万科物业推出城市空间整合服务，保利推出“镇兴中国”物业服务品牌，我们可以看出不少龙头房企正在通过升级物业服务，尝试接手部分景区的运营和管理工作，实现大物业目标来突破目前企业陷入的发展瓶颈期。

　　万科携手城市管理

　　从2017年开始，万科就在不断升级自己的物业服务范围，提出“物业城市”管理模式。在这样的背景之下，2018年，珠海的横琴新区成为了万科的首次投资目标。在这次合作中，万科物业主要负责横琴新区区域内公共空间的管理与运营;同时，基于该项目上的实践，万科推出新型空间管理模式，即城市空间整合服务。

　　城市空间整合服务意味着与万科牵手的地块，其公共区域均委托万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等业务。随后，万科又将该模式应用于雄安新区，将城市物业模型的版图逐渐扩大;2019年7月，万科牵手广州白云设计之都，同年末，万科又将市空间整合服务拓展至成都高新区;2020年5月，万科又将该模式再次拓展到厦门鼓浪屿。

　　5月11日，万科物业与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司，共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司，为鼓浪屿提供整体运营服务。万科接手的业务涵盖了鼓浪屿的公有房产运营管理、历史建筑保护、文化提升;以及服务市政、园林、市容、环卫等方面。

　　此前，在万科的住宅运营中，物业服务就一直是万科的“金字招牌”，尤其是此次疫情防控前期，万科通过不断地招收物业服务人员进一步加强社区服务保障，以负责任的态度赢得了业界称赞。而随着万科推出的城市空间整合服务不断扩大，“物业城市”有望加大万科物业的业界影响力，助力万科房地产业务升级。

　　目前，随着城市物业领域连续重大项目的落地，意味着公司空间服务“三驾马车”(CS社区空间，BS商企空间，US城市空间)模型已搭建完成。

　　保利进军城镇公共服务管理

　　2016年，保利物业先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及上海市罗店镇等地布局，更多地参与进城镇公共服务管理，探索公共服务新模式。2017年，保利布局后的西塘古镇由4A晋升为5A景区。随后，保利物业推出了“镇兴中国”物业服务品牌，并于2018年、2019年，成功举办了两届“中国社会治理与协同创新镇长论坛”。

　　截止到2019年年末，保利物业在公共服务领域，已进入全国22个省、自治区和直辖市，拥有丰富的业态布局，在管项目266个，在管面积约1.4亿平方米。与万科的城市空间整合服务有所不同，保利盯准的是精准服务，据悉，目前保利已经城市物业服务主要集中于机场、车展、会展等领域的管理或运营。

　　碧桂园启动“城市共生计划”

　　作为三大房地产龙头之一的碧桂园近些年结合人工智能的研发实现公司物业服务升级。2015年，碧桂园服务与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市服务新模式。随后，碧桂园服务又与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作，在大数据等智能应用的帮助下，通过提供以道路为主体，包含道路清扫、垃圾清运、绿化养护、照明能耗管理等在内的一体化公共服务，改善城市空间硬件环境;同时通过助力城市重大赛事活动、招商活动以及顶级行业峰会活动，提供活动策划、VIP接待、活动保障、社媒传播策划等服务，进一步打造城市品牌形象，推进城市服务落地。

　　2018年底，碧桂园服务在广东惠州正式启动“城市共生计划”。这一计划涵盖了AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务3大服务模块，为12个细分领域39个应用场景提供一体化服务，通过科技化产业升级实现优质公共服务平价供给。

　　龙湖打造“政府+企业”的公共服务创新模式

　　今年5月，龙湖智慧服务与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约，将对城陵矶新港区规划占地面积100平方公里的区域，进行运营管理服务，以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。此次新港区资产公司与龙湖智慧服务集团强强联手后的“龙湖新港物业”，将在人文社区、公共服务、园区管理等方面深入探索，打造“政府+企业”的公共服务创新模式。

　　随着越来越多的房企旗下物业牵手城市服务，“物业低盈利”这个被业界诟病许久的问题也在逐渐得到改善。虽然目前，从财报上来看，城市服务的前期投入也为房企经营带来一定压力，并没有从根本上改变房企的盈利模式，但是城市服务的未来升值空间和扩展余地要远高于现在的住宅盈利，因此在运营模式相对成熟后，城市服务带来的资源会拓展业务深度和广度，对应的营收也会增加。同时，由于公建领域的物业收费方式与住宅、商业有所不同，公建领域物业面积较大，不能仅靠单一的以单位面积收入来计算收益，即使是些微的增长，在大体量的加持中也将成为一笔巨大的收入。

　　同时，城市服务还将帮助企业提升市场地位，带动企业资源统筹能力，最终实现业务规模多样化和扩大化经营。

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