“三中片区”包含中桥二村、中桥三村、中联新村、中南新村四个连片小区，归属中桥、中南、中联三个社区。片区西至贡湖大道，东侧及北侧毗邻中南路，南至兴锡巷。改造总建筑面积45.3万平方米，共218栋，涉及8043户居民。

　　小区内住宅多建成于80年代，主要为多个单位的职工家属楼，经历三四十年的时间，小区已经日益呈现出基础设施不完善、配套服务设施缺乏等亟需解决的问题，整个片区呈现“密、杂、旧、乱”的特征，居民的改造意愿强烈。无锡市委市政府、梁溪区委区政府高度重视“三中片区”的改造工作，本项目也被确立为2022年城镇老旧小区改造江苏省16个联系点、住建部72个联系点之一。

　　本次改造工作聚焦《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）文件精神，对于通知中提出的老旧小区改造要“把牢底线要求、聚焦难题攻坚”，结合“三中片区”实际情况，因地制宜地进行探索实践。

　　一、建立统筹协调机制，多方联动，明确各方职责。

　　为避免把城镇老旧小区改造简单作为建设工程推进，“三中片区”项目启动以来，梁溪区紧密推进集成化改造工作，设立片区集成化改造专班，由区委区政府主导，区住建部门、扬名街道、设计单位，以及中南、中桥、中联社区的党总支书记形成工作合力，明确各方责任，协同推进设计方案评审、居民意见征集工作及改造实施工作，确保沟通高效，按计划推进各项工作。

　　二、坚持党建引领，充分发挥党组织在老旧小区改造的积极作用，完善基层治理机制。

　　“三中片区”老旧小区改造项目实施过程中，充分发挥社区党组织及党员的力量，参与到小区改造的全过程。在前期调研阶段，联合社区党组织召开党员调研会，充分征求居民对小区改造的诉求；在方案设计阶段，通过社区党组织生活会，向党员先行讲解设计方案，征求党员对小区改造的意见；在施工改造阶段，建立由老党员组成的党员先锋队，同时借助“有事好商量”平台，开展日常文明施工巡查、居民矛盾调解等。社区党组织是本次改造中不可或缺的力量，实践了基层党组织深度参与老旧小区改造的目标要求。

　　项目统筹协调机制

　　三、建立老旧小区改造的全过程居民参与机制。

　　民生工程的关切点在于“问需于民、问计于民”，让居民来反馈“改什么、怎么改”。愿景集团规划师团队在方案规划初期便深入社区，沉浸式感受社区居民的痛点，结合愿景集团社区发展工作方法，通过“六步走”的方式动员居民对改造提出切身的需求，形成以人为本的老旧小区改造设计方案。

　　“六步走”居民参与工作法：即通过“改造需求调研、社区人员方案研讨会、居民议事会、广场宣讲会、改造方案公示、方案意见征集及结果公示”，调研覆盖8000余户，组织各类方案宣讲会15场次，收集意见850余条，完善改造细节100余处，对居民关注的雨水管、楼梯破损、休闲空间等重点节点进行改造提升。

　　同时，在施工过程中，建立居民意见收集反馈机制，定期开展专项巡查，处理居民反馈较多的问题，并针对重大隐患、突发事项建立应急处理小组，减少施工对居民的影响。通过全过程的居民参与机制，提升居民参与感、获得感，贯彻“小区怎么改，居民说了算”，实现“共商共建共享”。

　　居民全过程参与

　　四、设计、施工、运营一体化，探索老旧小区改造“一张蓝图绘到底”的模式，培育规模化实施运营主体。

　　无锡市既往老旧小区改造项目中多为设计、施工分开招标，改造过程中难以避免出现设计变更。基于以往经验，“三中片区”项目突破性地探索了一体化的模式，在完成设计图纸后，愿景集团设计师全程驻场，改造过程中动态把控图纸、指导施工，实现需求变更的高效反馈。除此以外，本项目在规划之初，就以“全局统筹、长效运营”为理念，在规划设计方案中即考虑改造完成后的长效运营需求。为此，愿景集团项目团队结合“三中片区”低效闲置资产多的现状，经与街道、社区沟通，最终选取2处低效闲置资产进行拆除新建，以新建空间的运营为片区增补便民配套服务。除此以外，由愿景集团和家物业对片区内现有的红色物业进行管理赋能，促进社区长效治理。通过以上方式，助力老旧小区在改造后焕发长效活力。

　　五、片区联动，集成化改造。

　　“三中片区”4个小区过去已几次实施宜居住区改造，但是居民纷纷反映过往改造中“头痛医头，脚痛医脚”，这种局部改造的方式造成路面反复开挖、资源浪费严重等问题，对居民的生活造成极大不便。并且，4个小区在过往改造中风格不统一，缺乏整体的色彩规划，片区观感不佳。因此，“三中片区”本次实行集成化改造，打破社区边界，将四个小区的资源统筹考虑，改造内容不仅包括建筑修缮统一风格、优化片区道路交通系统、提升景观绿化等基础类改造，还包括结合片区的游园分布因地制宜营造适老化公共活动空间、植入海绵城市、盘活低效闲置空间等提升类改造。并且，本次改造还将住区与街区联动，除了住区的改造外，还规划将毗邻的中南路沿街底商统一进行风貌的提升，并委托专业的运营单位进行运营管理，实现“三中片区”商住融合发展。

　　片区集成化改造蓝图

　　六、社会资本参与，多元化资金来源。

　　本次改造资金除了政府财政资金和专项债券外，实施主体积极探索多元化的资金渠道。“三中片区”的住宅楼在80年代由多个产权单位建设，但这些产权单位大多不复存在，引导产权单位出资存在较大难度。因此，本项目引进了社会资本愿景集团出资，并探索了社会资本的投资回报机制。借助设计、施工、运营一体化的模式，社会资本参与片区内低效闲置空间的改造：中桥健身园内2处低效空间资产，一处原为村集体产权，为村民自建房和村民自营棋牌室，另一处是街道持有经营的资产，出租做服装加工厂、小超市、理发店等。资产面貌破旧，具有一定安全隐患，租金效益低下。

　　社会企业参与改造后，与街道、村集体协商一致，将此2处资产拆除重建，新建成1处1500平方米社区会客厅与1处700平方米便民服务中心，新建建筑在不突破限高、不影响周边建筑日照的条件下，充分利用红线范围内的空地面积。新建的社区会客厅涵盖居民议事厅、老年服务站、青少年活动室、社区食堂、健康小屋等功能，便民服务中心涵盖便民商业、百姓讲堂、居民会客厅等业态，补齐老旧小区的服务设施短板，助力完整社区建设，完善15分钟生活圈配套。社会资本通过投资于便民服务中心的建设，获取部分空间10年运营权限，通过便民商业的运营实现微利可持续的回报机制。

　　“三中片区”是无锡市最具代表性的成片老旧小区，本项目的经验做法，关键在于因地制宜、多方协同、创新尝试，“三中片区”在11月底焕新亮相。本次改造在各方合力推进下，着重在改造的前期、中期工作中开阔思路、扎实推进；项目改造完成后，将通过后期长效运营的效果来反馈和修正前期的实施经验，实现真正可推广可复制的城镇老旧小区改造经验做法。

　　社区会客厅、便民服务中心效果图

　　（无锡市住房和城乡建设局）